Comments on Goldstar: Vastgoed Versus Goud: Huis Nog Nooit Zo Duur

Heb de grafieken van Nederland, Belgie en Herengra...

2012-01-30T01:06:22.833+01:00

Heb de grafieken van Nederland, Belgie en Herengracht zojuist upgedate tot 26 januari 2012. Dank je voor compliment :)

Beste Marc, Zou je het plaatje van de nederlandse...

2012-01-29T17:49:54.291+01:00

Beste Marc,

Zou je het plaatje van de nederlandse huizenprijzen in kg goud nog een keertje kunnen maken met recente data ? Jouw studie is buitengewoon interessant.

Indien huizen prijzen nog substantieel kunnen dale...

2011-11-17T00:13:31.111+01:00

Indien huizen prijzen nog substantieel kunnen dalen dan vraag ik mij af hoe zit het met huurprijzen? Nu kan op een gemiddeld huis rond 4% huur inkomsten worden gegenereerd.
Indien de lonen gelijk blijven zullen de huren dat ook doen. Dus indien de huizen substantieel goedkoper worden dan zullen de huur inkomsten dus procentueel veel hoger uitvallen en zal het dus interessant zijn om huizen op te kopen voor de verhuur. Hierdoor zullen de huizen prijzen dus nooit substantieel kunnen dalen, zeker in overbevolkte landen als Nederland?! Of zie ik het verkeerd?
Het enige wat kan toeslaan is de inflatie maar aangezien een huis altijd een reële waarde representeert zou deze dus wel met de inflatie mee moeten stijgen.

Dag Marc, Recent las ik op GATA een artikel over ...

2011-09-04T23:43:31.774+02:00

Dag Marc,

Recent las ik op GATA een artikel over "gold price suppression" door de V.S. en Europese centrale banken doorheen de voorbije decennia (must read vind ik voor wie met goud bezig is):

http://www.gata.org/node/9545

Ondertussen lijkt dit ook in China goed doorgedrongen te zijn:

http://www.gata.org/node/10381

Ook al is de officiële goudprijs is voor de V.S. nog altijd $42.22 per ounce, ondertussen is deze reeds lichtjaren verwijderd van de marktrealiteit, de prijsonderdrukking lijkt niet meer zo goed te werken als vroeger ...

Maar als blijkbaar centrale banken uitgeleend goud nog steeds in hun balansen mogen opnemen zal er fysiek wel heel wat minder goud aanwezig zijn dan de som van alle getalletjes, "fiat goud" als het ware ... Mijn interpretatie van de onderdrukkingsstrategie van deze internationale coalitie van centrale banken is dat de goudprijs heden ten dage waarschijnlijk (speculatie) nog steeds flink ondergewaardeerd lijkt.

Terug naar dit artikel. Als je goud als de stabiele waarde beschouwt, lijkt vastgoed ongewoon duur. Als je echter vastgoed als de stabiele factor beschouwt, lijkt goud ondergewaardeerd, zelfs nu nog, in welke situatie we precies lijken te zitten.

In dat eerste GATA-artikel wordt ook nog een onheilspellend beeld geschetst over goud-ETF's. Het lijkt inderdaad aangewezen fysiek goud te hebben, want de toekomst is altijd onzeker.

Bedoel je wanneer nederlandse woning gemiddeld 2-3...

2011-08-11T00:18:04.623+02:00

Bedoel je wanneer nederlandse woning gemiddeld 2-3kg goud kost, verder instappen in vastgoed?

Beste Marc, Inmiddels ligt de prijs van een Neder...

2011-08-10T23:58:08.312+02:00

Beste Marc,

Inmiddels ligt de prijs van een Nederlandse woning op 6.5kg goud, het lijkt me slim om bij 2-3kg verder in te stappen niet? De nominale waarde lijkt mij namelijk in deze tijden van een op hol geslagen ECB en FED niet veelzeggend...

Bedankt Scotch ;) Ik ben al een aantal jaren bezig...

2011-05-02T00:23:38.967+02:00

Bedankt Scotch ;) Ik ben al een aantal jaren bezig met beleggen gelukkig ! Mijn beste beslissing ooit! Het is pas als je de werking van geld kent, dat je de wereld kan begrijpen :)
28 jarige

@28 jarige Een welgemeende chapeau voor je moed o...

2011-05-01T23:04:11.053+02:00

@28 jarige

Een welgemeende chapeau voor je moed om tegen de stroom in te roeien! In mijn verwachtingen voor de toekomst ben je goed bezig en zal je ruimschoots beloond worden. Ik wou dat ik ook zoveel verstand had gehad toen ik 28 was.

Beste Marc, Ik ben die 27e jarige, die deze maand...

2011-05-01T16:44:02.547+02:00

Beste Marc,

Ik ben die 27e jarige, die deze maand 28 jaar is geworden. Ben intussen ook al even abbonee van Analyse en zeer tevreden van zijn rendement. Uw voorspelling van goud/vastgoed komt inderdaad heel mooi uit tot nu toe. Belgisch vastgoed stijgt volgens de statistieken nog wel een beetje, maar het volume zou lager liggen en het aanbod wordt groter. Dat zijn voortekenen, dat we echt wel aan een omslagpunt staan. Er zal waarschijnlijk geen geld meer worden bijgedrukt (FED) en de rente kan alleen maar omhoog in de komende jaren + discussie over hypotheekaftrek: allemaal negatief voor huizenprijzen.

Ik heb dit jaar al zeer goed verdiend aan de zilverturbo & ben nu goed aan het verdienen aan de goudturbo die RVD in portefeuille heeft.

Woon nog steeds thuis als 28 jarige, nog steeds erg dankbaar voor mijn lieve ouders, die hun portefeuille ook aan mij hebben overgelaten sinds kort. Intussen loopt er in ons dorp een weddenschap voor de langst thuiswonende jongere. Wij zijn nog met 6 officiele kandidaten, winnen ga ik waarschijnlijk niet doen, want als we aan uw voorspelling zijn van 2 kg goud voor een huis, dan nodig ik mijn vrienden uit voor een housewarming met poolparty. Zoals ik vroeger al eens geschreven heb, ben ik best wel jaloers op mijn vrienden die al enkele jaren alleen/samen wonen. Maar binnenkort zijn de rollen omgekeerd !

PS: ik ben nog op zoek naar de oude analyses 1407 en 1409. Moest je die toevallig op pc hebben staan?

De 28 jarige nestklever

Beste Marc, Dank voor de informatie en interessan...

2011-03-14T19:29:32.802+01:00

Beste Marc,

Dank voor de informatie en interessante sites <- deze had ik nodig, ze zijn dan ook opgeslagen in mijn favorieten rond deze topic!

Ik denk dat vastgoed nog altijd naar beneden kan duiken, omdat de negatieve gevolgen van het bij printen zich soms pas veel later laten gelden en indien er andere bijkomende factoren achteraf bijkomen die de motor dus doen haperen, dan neemt de kans daarin zeker toe. Die factoren gluren àlleszins om elke hoek of zo voel ik het - en ik ben lang niet alleen - toch aan. Doorgaans is er sprake van een omgekeerde evenredigheid tussen edelmetaal en vastgoed.
Maar het kan ook anders worden, als er bvb niet genoeg wordt bijgebouwd (te trage groei, in verhouding ..) , zodat de prijs van het vastgoed toch de hoogte wordt ingejaagd, ook al is de inflatie hoog en het edelmetaal tegelijk ook de hoogte in schiet. Maar men mag dan weer niet vergeten dat we in 2020 à 2030 met veel leegstaande villa's zullen zitten, omdat we met een zeer grijze bevolking zullen zitten: het betreft de baby boomers die dan massaal naar service flats of naar kleinere huisjes zullen willen, omdat ze het grote huis met de grote tuin niet langer aankunnen. Dus ik denk dat de villa's tegen dan relatief goedkoper zullen worden, omdat er dan sprake is van een overaanbod.

Tussen in is het voor mijn afwegen tussen wat zilver zal doen en wat de vastgoedmarkt van kleine flats in de steden zal doen. Als ik nu GEEN zilver bij koop en het zilver stijgt tegen 2012 tot 100 Dollar / ounce, dan kan ik dàn al een chick appartement kopen en verhuren, daarmee (met die huur) opnieuw kapitaal opbouwen. MAAR als het zilver dan verder stijgt en ik heb al mijn zilver van de hand gedaan, dan zal ik wel even slikken, omdat ik te voorzichtig was. Ik kan ook bijkopen en dan zit ik zeker goed. Maar dan mag er niks ernstigs gebeuren, want dan is mijn reserve slechts zo groot als het kunnen kopen van een andere wagen of iets dergelijks. . Anderzijds kan het zilver een correctie ondergaan, maar dat het dan weer heel lang zou duren eer het op diens hoogte zou komen, lijkt me - nu zilver al zoveel heeft doorstaan en met de enorme toename aan interesse in fysiek zilver èn etf's - bijna onwaarschijnlijk. Er is zelfs sprake van zilver - en niet goud - als nieuwe standaard, omdat het zilver beter verspreid is, waardoor men er niet zomaar een loopje meer mee kan nemen, door alles naar zich toe te trekken, if you know what i mean .. Met aandelen gebeurt dit laatst vernoemde gegoochel nog altijd aan de lopende band: men verschuilt zich bij deze achter de zgn. Black Box ..

Groetjes, and keep up the good work, Marc !!!

Beste JDB,
Even mijn jaar nakijken : mijn investering is het laatste jaar met 125 % gestegen :):):).

GREETZ

Marc, Ik zou niet durven zeggen dat vastgoed een ...

2011-03-14T13:11:29.170+01:00

Marc,

Ik zou niet durven zeggen dat vastgoed een slechte belegging is. Dat is puur speculatief en kan enkel de tijd uitwijzen. Terugkijkend op het afgelopen jaar (tot op vandaag) kan ik je wel zeggen dat mijn vastgoedluik niet minder dan 20% gestegen is!

Dat luik bevat vooral commercieel en residentieel vastgoed en de stijging gaat zowel over waardestijgingen van de gebouwen als de huurinkomsten uit deze gebouwen.

JDB

Dag Marike, Volgens de data van Fod economie zijn...

2011-03-11T18:02:53.013+01:00

Dag Marike,

Volgens de data van Fod economie zijn vastgoed prijzen in Belgie niet aan het dalen. Ik denk dus dat de daling die je merkt enkel lokaal is. Hier de link met data: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/vastgoed/gemiddelde_prijs_woonhuis/index.jsp

Zoals je kan zien zijn de gemiddelde prijzen in 2009 en 2010 terug aan het stijgen. Ik kan dit enkel verklaren door het massale geprint dat kennelijk gewerkt heeft om de prijzen van vastgoed terug te doen stijgen.

Ik had het niet verwacht dat dit zou werken en had gedacht dat we ook bij ons dalingen van -30% zoals in Amerika of zelfs -50% zoals in Japan zouden krijgen, desondanks het geprint. Maar de feiten bevestigen dit niet.

Gelukkig kunnen ze geen goud en zilver bijprinten en komt mijn voorspelling op dat vlak wel uit. De prijzen dalen in goud bekeken nog steeds elk jaar opnieuw. Ik sta nog steeds achter mijn voorspelling dat in goud bekeken een huis niet gemiddeld 6kg (Belgie) of 8kg (Nederland) zal kosten zoals vandaag maar slechts 2kg zal kosten.

Zij die hun kapitaal grotendeels in vastgoed hebben kan ik enkel zeggen: het is een speculatie, en het is een slechte speculatie. De prijzen mogen in euro's misschien standhouden, dat volstaat niet! Om uw koopkracht te behouden dient vastgoed te stijgen aan minstens 7% per jaar, en dat haal je niet meer de laatste jaren. Ik vermoed dat je het de komende 10 jaar ook niet zal halen en dat je koopkracht wel degelijk elk jaar zal dalen.

Beter dus veilig beleggen in een pp zodat je ten minste de werkelijke inflatie bijhoudt en je koopkracht behoudt.

Of indien je een goede speculatie wil doen grotendeels in goud/zilver beleggen ipv in vastgoed. Zo denk ik, zal je koopkracht serieus toenemen ipv afnemen.

Dank je voor je reactie en compliment Marike :-)

Beste Marc, Ik wil je (ik ben wel wat laat in het...

2011-02-28T22:18:50.986+01:00

Beste Marc,

Ik wil je (ik ben wel wat laat in het lezen van deze rubriek op je - overigens- zéér interessante site, vol met inhoudelijk overwogen uiteenzettingen), van harte bedanken voor dit artikel.

Nu zijn we al wat later dan het moment toen je het schreef. Ik hou regelmatig de verkoopprijzen van appartementen in eenzelfde stad aan eenzelfde prijscategorie in de gaten. Ik heb de indruk - en da's ook mijn vraag hier aan jou en alle medelezers - dat in de verkoopsprijzen van het vastgoed langzaam aan het dalen zijn.

Een appartement dat een half jaar 75000 koste, kost nu tussen de 65000 en 69000 Euro.
Bovendien is het aanbod veel kleiner dan een half jaar en/of tot 2 jaar terug.

Is dat toeval (want ik ga niet èlke week kijken) of is het ook gerelateerd aan een verandering in de (zij het lokale / sectaire) vastgoed markt ?

Groetjes
Marike

Vandaag (19/11/2010) op tijd.be: "Belgische w...

2010-11-19T17:37:19.663+01:00

Vandaag (19/11/2010) op tijd.be:
"Belgische woningen ruim 50 procent te duur -
Belgische huizen duurste ter wereld in verhouding tot huren en inkomens, stelt OESO"
http://bit.ly/bWh65p

:-D

Niemand kent de toekomst, maar ik hoop dat er koopjes zitten aan te komen.

Er zit zoveel vast aan geld, een huis t.o.v. Goud ...

2010-10-09T11:11:26.742+02:00

Er zit zoveel vast aan geld, een huis t.o.v. Goud of zilver.

Manipulatie liegen met gevolg Fraude
Goldman Sachs als een de 5 grote .....

http://plunderthecrimeofourtime.com/
"When -- plunder becomes a way of life for a group of men,
they create for themselves, in the course of time,
a -- legal system that authorizes it,
and a -- moral code that glorifies it.”

-- Plunderen is hun way of life met een legaal systeem van
-- Rechters, officieren v Justitie en agenten om dit te legaliseren
-- ze doen t werk van god zie heer Blankfein

Lloyd Blankfein Says He Is Doing "God's Work" ..... God demands that we do everything in our power to act as "God's hands" in bringing ...

Voordeel IV van Goud en zilver e.a. .. bezie wat je `mist` als kiespijn...? nee als een kanker ....en dat is meer als de moeite waard voor ons...

Zeer interessante uiteenzettingen dank je voor de ...

2010-10-09T11:02:49.064+02:00

Zeer interessante uiteenzettingen dank je voor de adviezen.

Wat tegen geld en of huis spreekt is het onbeperkt bijdrukken ervan door de ECB en de FED.
Dit wordt weer uitgeleend aan banken tegen 1% en zij ´verkopen` t de burger voor gemiddeld 5%.

Ondanks dit kunnen ze schijnbaar niet overleven en trekken immer meer geld uit de burger weg via allerlei omwegen en soms direct via een minister welke direct 12 miljard over maakt of twee banken redt van de ondergang Fortis en Abn bijv. tsamen goed voor 45 miljard al en alleen geld van de burger.

Geld geen Goud.En dat is t voordeel van Goud of zilver.

Daarboven staan de speculaties van bijv Goldman sachs en 4 andere grote derivaten zwijnerijen welke voor meer als 100 miljard short gaan in een munt.

D.m.v. hun trading technieken sturen ze de euro naar 1.25 en weer terug naar 1.55 t.o.v. de dollar.
Dit gebeurt en doen zij met andere valuta eveneens. Doch elke tik wordt betaald met geld... juist van ons.

Ook dat `mist`Goud en Zilver e.a.
En dat is t voordeel II van Goud of zilver e.a. t.o.v. de euro of munt.

Geld en schuld zijn zeer nauw verweven en schuld van een land of burger wordt gecreerd heel bewust en dat valt op en heeft ook weer meerdere redenen.

Goud heeft ook deze problematiek niet en dat is voordeel III.

Hoe meer ik schuld en schulden hebben- bestudeer hoe meer t duidelijk wordt dat de ECB of de FEd of de wereldbanken graag willen dat de burger zich behoorlijk in de schulden steekt.
Bewijzen ten over.

Huis is een schuld belegt in aandelen
Overwaarde wordt vaak benut en belegt in o.a. aandelen beiden schuld.

@Gerard, Prijzen in de markt kunnen zwaar onder d...

2010-09-28T11:19:54.556+02:00

@Gerard,

Prijzen in de markt kunnen zwaar onder de kostprijs gaan. In de grondstoffen markt zie je dit goed. In de jaren 80 en 90 was de prijs van vele grondstoffen onder de productiekost en gingen er dan ook steeds meer producenten failliet. Ook vastgoed kan zwaar onder de kostprijs verkocht worden. Vele woningen in Detroit worden vandaag verkocht voor een paar duizend dollar, serieus onder de kostprijs om een gelijkaardig huis te bouwen.

Ik geloof u dat de prijzen in Nederland en België niet sterk dalen en misschien zelfs terug stijgen. Echter, ik denk dat de belangrijkste reden hiervoor is de lage rente die er slechts is doordat de ECB geld print a volonte en tegen een rente van 1% uitleent aan de banken. Zonder dat bijprinten waren er vele banken failliet gegaan, en vele spaarrekeningen vernietigd. Zonder het geprint zouden onze vastgoedprijzen reeds met -50% zijn gedaald, of meer.

Indien prijzen van vastgoed in euro's terug zouden gaan stijgen de komenden jaren zal het nog een stuk moeilijker worden deze te betalen. De lage rente, het bijprinten van geld, kan vandaag tijdelijk werken en de prijzen van vastgoed in stand houden maar maakt het probleem alleen maar groter. Namelijk dat je steeds langer moet gaan werken om een woning te kunnen betalen.

Beste Marc, dat "gokken" valt best wel m...

2010-09-28T00:46:06.448+02:00

Beste Marc, dat "gokken" valt best wel mee. Zo hard dalen huizen in Nederland en Belie niet meer. De woningsnood loopt overigens ook weer op.

De kosten voor een nieuwbouwwoning zal altijd de bodem in de markt gaan vormen. Die kosten bestaan uit grondstoffen en salarissen. Beide zouden omlaag moeten willen we een deflatie in huizen gaan krijgen. Zie ik nog niet meteen gebeuren.
In Nederland wordt op dit moment al gebouwd rond 3 tot 5% onder de kostprijs. Dit om mondjesmaat aan de gang te blijven. Hierdoor worden er te weinig huizen gebouwd waardoor de vraag stijgt.

Ik zou dus best durven beweren dat de bodem in zicht is.

Beste, Ik heb een vriend die voor 120.00 euro een...

2010-06-04T11:27:57.883+02:00

Beste,

Ik heb een vriend die voor 120.00 euro een kleine rijwoning zonder tuin heeft gekocht in 2005, hij betaalde evenveel af 800 euro, dan het huis dat hij ervoor huurde. In dat geval denk ik dat het verstandig is omdat je dan met kopen op lange termijn duidelijk goedkoper zal zitten als huren.

Anders is het wanneer je afbetaling dubbel zoveel zou zijn als je huurprijs. Dan denk ik dat je voorlopig beter huurt en even de kat uit de boom kijkt. Het is mogelijk dat vastgoed ook bij ons 30% gaat dalen en dan zal je zeer tevreden zijn dat je een paar jaar gewacht hebt.

Echter, is het niet zo en gaan de prijzen van vastgoed terug stijgen dan zal je spijt hebben dat je vandaag niet gekocht hebt.

Het is en blijft dus inderdaad een gok. Ik gok dat je beter wacht tenzij je iets kan vinden dat in afbetaling evenveel of maar een beetje meer kost als je huur.

Beste, Ik volg uw blog nu een 3-tal maanden, en h...

2010-05-24T18:20:56.605+02:00

Beste,

Ik volg uw blog nu een 3-tal maanden, en heb er toch al veel van opgenomen (ook al heb ik geen budget om het in de praktijk om te zetten door bvb een PP op te bouwen).
Ik ben 25jaar en zou binnenkort alleen willen wonen. Toch blijft het inderdaad speculeren als het gaat omtrent timing bij de aankoop van vastgoed.
Wat denkt u over het aankopen van een (eerste) bescheiden woning, om die in een periode <10 jaar te verkopen en te verhuizen naar een grotere/duurdere woning?
Zou het huren gedurende bvb 5jaar, wat toch al een redelijke periode is, een betere keuze zijn dan een aankoop?

Alvast bedankt voor de vele interessante artikels!
Mvg.

Gezien de prijs van goud sinds het schrijven van d...

2010-05-17T15:34:54.763+02:00

Gezien de prijs van goud sinds het schrijven van dit artikel weer goed hoger is met ongeveer 20-30% terwijl vastgoed nauwelijks iets gedaan heeft zijn de verhoudingen ook weer goed veranderd.

Waar een Belgisch huis 6 maand geleden 8 kg goud kostte, betaal je nu 6 kg goud. Waar een Nederlands huis 11 kg goud kostte, betaal je nu 8 kg. Waar een luxehuis aan de Herengracht in Amsterdam 50 kg goud kostte betaal je nu 40 kg.

Mijn speculatie gaat de goede richting uit. Ik verwacht nog steeds dat we binnen 10 jaar aan 2 kg zullen zitten voor een gemiddeld huis in België en Nederland en ik verwacht dat we zullen overschieten en je het misschien zelfs kan kopen voor minder als 1 kg.

Hoi 27 jarige :-) Zeer interessant wat je daar ze...

2010-05-10T13:12:59.453+02:00

Hoi 27 jarige :-)

Zeer interessant wat je daar zegt over de stimulus van de overheid. Ik vond het al zo bizar dat vastgoed terug lag te stijgen begin 2010 en begreep het niet. Ik dacht dat het kwam door het geldprinten van de ECB dat oorzaak is voor de nog steeds belachelijk lage intrestvoeten die men vandaag kan krijgen voor vastgoed te kopen. Maar jij doet me inzien dat er meer achter zit en de massa met nog andere stimuleringsmaatregelingen verleid wordt hun aankoop te vervroegen.

Dit is inderdaad het clash for clunkers verhaal waarbij men korting op taxen of subsidies geeft om vandaag je nieuwe auto te kopen, ten koste van de verkoop van morgen natuurlijk. Dit is inderdaad maar tijdelijk. Mooi, mijn hoop voor een degelijke crash is weer wat opgekrikt! Waarvoor dank!

Hoi Marc, Bedankt voor de uitgebreide reactie en ...

2010-05-09T18:09:28.515+02:00

Hoi Marc,

Bedankt voor de uitgebreide reactie en visie. Wat ik ook nog heel goed aan je blog vind is dat je alle mogelijkheden open houdt. Je dringt niemand je eigen speculatie op. Ik hou er wel van om uw speculaties te lezen. We zien de goudprijs dit jaar toch zeer mooi stijgen.

Ik (en mijn vriendin) hopen erop dat de gemiddelde prijs van een huis in het 2e kwartaal sterk zal terugvallen. In het eerste kwartaal hebben ze een lichte heropleving gekend door de tijdelijke btw verlaging van 21% naar 6% voor nieuwbouw. Men moest slechts 6 % btw betalen voor de eerste € 50 000. De voorwaarde om hiervan te kunnen genieten is dat u uw stedenbouwkundige vergunning uiterlijk tegen 31/3/2010 hebt aangevraagd. Mensen hebben nog vlug hun beslissing tot aankoop erdoor gedrukt om te kunnen genieten van deze korting van 7500€. Dat verklaart meteen ook waarom er in de maand maart zoveel woningen werden verkocht.

Wij hopen op een felle terugval in het tweede kwartaal & denken dat het zo zal zijn. Ik blijf een fervent lezer van uw blog en zal in de toekomst blijven reageren als 27 jarige. Tenminste, tot ik 28 word...

vervolg Dus uw wraak kan zoet worden. Jullie zull...

2010-05-09T14:46:54.607+02:00

vervolg

Dus uw wraak kan zoet worden. Jullie zullen, met een beetje geluk in uw zeilen, wel een droomhuis kunnen kopen en zij zullen misschien vast komen te zitten aan hun 'tijdelijke' woning. Want indien deze tegen dan zou dalen met bijvoorbeeld 20%, wat ongeveer een 30.000 euro is dan zal de bank zeggen. Geen probleem, u kan een nieuwe lening krijgen voor uw droomhuis (tegen misschien een serieus hogere intrest!) maar dan moet u wel eerst 30.000 euro cash op tafel leggen want na verkoop van uw 'tijdelijke ' woning is er 30.000 euro tekort om uw oude lening te sluiten. Oeps ...

Met geluk bedoel ik dat ook ik niet zeker ben hoe het zal lopen. Eerst en vooral de permanente portefeuille. Besef goed dat ook de permanente portefeuille op 1 jaar tijd enorme verliezen kan hebben. In Japan is de pp gedaald in 1990 met -13% op 1 jaar. Achteraf weten we dat dat het begin was van een enorme deflatie en vastgoed zou gaan dalen met 60% op 20 jaar maar dat wist de japanse pp belegger niet in 1990. Hij wist enkel dat die zogezegde fantastische conservatieve portefeuille hem nu 13% armer had gemaakt en dat vastgoed voorlopig nog steeds peperduur was! Dit kan hier morgen ook gebeuren. Als jij dan binnen 2 jaar wilt kopen dan was je beter af geweest alles in fysieke cash te hebben of op een spaarrekening bij een roekeloze bank met hoge intrest die misschien gered zal worden door de staat.

Niet dat ik geloof dat alles in cash een wijze beslissing zou zijn (zie PP in IJsland) maar dat zal jij misschien wel geloven binnen 2 jaar indien de pp net zoals in Japan volgend jaar -13% doet.

Daar komt nog eens bij dat de permanente portefeuille mij en jou misschien een zeker gevoel mag geven, maar dat ze ook op lange termijn volledig fout kan lopen. Het is in het verleden nog niet gebeurd, desondanks veel verschillende scenario's die het reeds goed doorstaan heeft, maar dat kan in de toekomst wel gebeuren want er kan zich altijd een economisch scenario voordoen dat nog nooit gebeurd is en waar de pp niet op voorzien is!

En als laatste, met geluk in je zeilen bedoel ik ook de vastgoed markt. Ik denk dat ze serieus zal dalen. Maar het is ook mogelijk dat ze vanaf vandaag terug begint te stijgen met 10% per jaar en de pp verder stijgt met slechts 5% per jaar. Met andere woorden, net zoals de voorbije 10 jaar gebeurd is. Dat kan absurd zijn voor iemand die rationeel denkt. Maar wie zegt dat de massa rationeel is? Bubbels kunnen veel langer aanhouden dan vele value invesors mogelijk achten.

Door de aankoop van een huis te proberen timen aan toekomstvoorspellingen ben je aan het speculeren. Je zal dus indien je toekomstvoorspelling uitkomt veel koopkracht (huis) winnen maar indien ze fout loopt veel koopkracht (huis) verliezen. Besef dus goed dat je aan het speculeren bent ten opzichte van een eigen huis. De winsten zullen voor jullie zijn, maar de verliezen ook! Dus oprecht, veel geluk voor jullie en mezelf toegewenst! Laten we hopen dat de kaarten deze keer in ons voordeel vallen.

Hartelijke Groet,
Marc

@anoniem Mijn verontschuldigingen voor de late re...

2010-05-09T14:46:17.420+02:00

@anoniem

Mijn verontschuldigingen voor de late reactie. Dank u voor uw complimenten over deze website.

Ik ben zeer onder de indruk van wat u reeds gerealiseerd hebt. Van jongsaf al consistent aan het sparen. Uw jeugdspaargeld niet verbrast te hebben aan dure hobbies of naive investeringen en vandaag 10 jaar verder nog steeds verder aan het sparen bent en u nog steeds niet hebt laten verleiden een eigen huis te kopen, terwijl u waarschijnlijk een pak meer cash heeft dan vele van uw vrienden die wel een huis kopen.

Het toont een sterk karakter. En het moet reeds zeer moeilijk geweest zijn voor u en uw vriendin, gezien de huizenprijzen de laatste 10 jaar sneller stijgen dan een hardwerkend individu kon bijeen sparen (Een stijging van 10% per jaar is ongeveer 10.000 euro duurder elk jaar).

Langs de andere kant, als ik zie wat mijn vrienden betalen vandaag om een eigen huis te hebben dan kan ik enkel stellen dat het soms absurd is. In omgeving Antwerpen 250.000 euro betalen voor een gemiddeld rijhuis? 20 jaar lang 1.700 euro mogen afbetalen voor een gemiddeld rijhuis? Dus je moet al met twee 20 jaar lang hard zwoegen om een gemiddeld rijhuis te kunnen kopen? En tegen dan mag je beginnen met de dure renovaties? De zotheid heeft zo zijn grenzen.

Akkoord ik heb ook vrienden die een klein rijhuis voor 130.000 euro hebben kunnen kopen in 2005 of een appartement in omgeving Antwerpen voor 150.000 euro. Dat zijn al betere deals maar die klagen nu dat ze geen tuin hebben en zitten vandaag immoweb nog steeds te begluren. Met andere woorden, wil je vandaag kopen aan nog schappelijke prijzen dan ben je verplicht iets te kopen dat 'tijdelijk' is. Waarom koop je dan als het toch tijdelijk is? Omdat huur weggesmeten geld is? Wel, die intrest die je betaalt jaarlijks is ook weggesmeten! De belastingen, zowel bij aankoop als jaarlijks zijn ook weggesmeten! En, die dure verbouwingen die ze aan hun 'tijdelijke' woning moeten doen om toch enig comfort te hebben konden ze ook vermijden indien ze huurden!

Toch is het waar dat indien de vastgoed prijzen inderdaad verder blijven stijgen zij wel degelijk de juiste beslissing genomen hebben en desondanks de kosten van een eigen huis op afbetaling toch een betere deal doen dan huren en sparen. Je hebt dus groot gelijk van voorlopig jaloers te zijn want ze doen het financieel voorlopig ook beter. De spaarder is tot nog toe de dommerik geweest en zolang vastgoed niet serieus corrigeert blijft het zo en heeft de koper op afbetaling het gelijk aan zijn kant.

Een droomhuis kunnen er zich vandaag maar weinigen permitteren. Zelfs 2 grootverdieners niet. Enkel indien er nog een paar slordige 100.000 € van de ouders komt is de droom mogelijk en dan is het nog maar de vraag wat dat droomhuis waard zal zijn binnen een paar jaar.

vervolg zie volgende