In 1660, toen Nederland het meest welvarende land ter wereld was, betaalde je 5 kg goud voor een luxehuis in Amsterdam. Tijdens de grote depressie was datzelfde huis nog slechts 0,4 kg goud waard, 10 keer minder als 400 jaar ervoor. Vandaag betaal je 50 kg goud voor het huis, recordprijzen in de geschiedenis van de mensheid.
'Baksteen', een commentator op mijn website die tot voor kort, zoals de meeste Belgen, een baksteen in zijn maag had (bijna zijn hele kapitaal in vastgoed), heeft een interessante studie gemaakt over de gemiddelde prijs van een Belgisch huis in goud uitgedrukt:
(klik om te vergroten)
Bron data: stadim.be & measuringworth.org
Bron data: stadim.be & measuringworth.org
Je ziet dat begin jaren 80, toen goud vrij hoog genoteerd was van waarde, en vastgoed tegelijkertijd serieus stagneerde en zelfs wat daalde, je slechts 2 tot 3 kg goud nodig had om een gemiddeld Belgisch huis te kopen. Echter in de jaren 80, 90 en na 2000 is die prijs geëxplodeerd, doordat goud terug daalde in waarde maar vastgoed terug serieus omhoog ging. In 2005, 20 jaar later, diende je maar liefst 5 keer meer goud te betalen, of 15 kg voor een gemiddeld Belgisch huis. Sinds 2005 is de prijs van een huis terug aan het zakken, niet omdat vastgoed in België sinds 2005 zakt, dat is pas sinds 2009, maar wel omdat goud sinds 2005 meer is gestegen in waarde als vastgoed. Vandaag eind 2009 kost een gemiddeld huis in België 9 kg goud.
De vraag is natuurlijk, whats next? Zal de prijs verder zakken? Met andere woorden, als je nu wat vastgoed verkoopt en omzet in goud, is dat nog steeds een schitterende deal? Wat is het potentieel? Als vastgoed bijvoorbeeld terug zakt tot 2-3 kg goud, zoals begin jaren 80 en vandaag krijg je nog 9 kg, dan kan je serieus winst maken. Met het goud dat je vandaag krijgt kan je misschien binnen 5 a 10 jaar, niet 1 huis maar 3 huizen kopen.
Maar goed, misschien stopt de daling vandaag al en wordt vastgoed in de toekomst terug duurder in goud uitgedrukt, gaan we terug naar 15 kilo en meer. Met andere woorden, de 9 kilo die je vandaag krijgt voor een huis kan je misschien maar een half huis mee kopen binnen 5 jaar. Uiteindelijk zijn we hier aan het speculeren over wat vastgoed zal doen.
Om goed te speculeren is het zinvol eens te kijken wat er in Amerika gebeurd is gezien zij meestal voorlopen op wat er bij ons ook zal gebeuren, gewoon wat later. Hier dezelfde grafiek maar dan van een gemiddeld huis in Amerika sinds 1890:
Hier is het uitgedrukt in ounces, dus niet in kg goud. Je betaalt dus 100 ounces goud begin jaren 80 voor een gemiddeld huis. Dat is ongeveer hetzelfde als bij ons begin jaren 80 want 32 ounces is gelijk aan 1 kg goud. 100 ounces is dus 3 kg goud. Ook in Amerika is het sindsdien serieus gestegen, en ongeveer evenveel als bij ons. Ook maal 5, dus 500 ounces, of 15 kg op de top in 2005. Sindsdien is het gedaald maar al een stuk meer als bij ons! Vandaag eind 2009 betaal je slechts 200 ounces of 6 kg goud voor een gemiddeld huis in Amerika. Dat is een pak minder als 9 kg goud bij ons. Als Amerika ons meestal voorloopt dan weet je wat je bij ons mag verwachten. Van 9 kg naar minstens 6 kg voor een gemiddeld Belgisch huis.
Ook de grafiek van Engeland is interessant:
Dus de Engelsen staan vandaag net zoals bij ons op 300 ounces of 9 kg voor een gemiddeld huis. De Engelsen waren dus inderdaad duurder, maar dat is nu voorbij! Een gemiddeld huis in België kost vandaag evenveel als een gemiddeld huis in de UK! Dus voor al diegenen die nog in koor roepen: "jamaar wij zijn Engeland niet". Toch wel, we zijn Engeland wel. Onze huizen kosten vandaag evenveel als in Engeland.
Hier de stand van zaken in Nederland:
Bron data: VROM.nl & measuringworth.org
Jan, een lezer van het eerste uur die me de permanente portefeuille heeft leren kennen waar nu mijn geld in belegd is, stuurde me onlangs een grafiek op van de Bank of International Settlement in Zwitserland die bevestigt dat vandaag eind 2009 de prijzen van vastgoed in Nederland en België inderdaad het meest gestegen zijn van zowat alle Westerse landen!
Of hoe Belgen en Nederlanders zichzelf voor de zot kunnen houden dat de prijzen bij ons nog meevallen! Als die Amerikanen zeggen: "jamaar wij zijn België of Nederland niet", dan heeft dat nog enige grond van waarheid! Maar omgekeerd niet. Onze bubbel in huizenprijzen is vandaag, nadat Amerika en vele anderen al serieus gecorrigeerd zijn, nu het grootste! Nu weten we dat het niet enkel de relatieve stijging is die het grootste is, zoals hierboven duidelijk te zien, maar ook de werkelijke prijs het hoogste is zoals af te leiden uit de goudprijs van onze huizen.
Op zich doet het er allemaal niet zoveel toe of de prijs vandaag 6 kg goud is voor een gemiddeld huis zoals in Amerika of 11 kg zoals in Nederland. Wat mij vooral interesseert is het einddoel en dat is toch wel zeer gelijklopend. Zowel in Amerika als in Engeland, België en Nederland kostte een gemiddeld huis 2-3 kg begin jaren 80. En dat is dan ook mijn speculatie. Ik verwacht dat we daar vrij snel zullen zijn, in elk land! De komende 5 a 10 jaar verwacht ik dat een gemiddeld huis weer 2 a 3 kg zal kosten. Of de vastgoed prijzen zakken in euro's nog een stuk naar beneden, of goud stijgt in euro's nog serieus, of beide, maar wat er ook gebeurt, die verhouding van 2-3 kg voor een gemiddeld huis verwacht ik terug te zien binnen de 5 a 10 jaar.
Nu, is dat een gevaarlijke speculatie? Uiteindelijk is 2-3 kg goud voor een huis toch een bodemprijs. Ik bedoel, dat was maar even het geval begin jaren 80 toen goud fenomenaal hoog stond gewaardeerd. Hoewel, als je kijkt naar de grafiek van Amerika die loopt vanaf 1890 zie je dat die prijs van 100 ounces of 3 kg meer als 1 keer is geraakt. Tijdens de grote depressie in de jaren 30 was het ook 100 ounces. En de periode daarvoor van 1890 tot 1910 was het ook 100 ounces.
Zo ook in de UK. Daar was de prijs van een gemiddeld huis niet enkel in de jaren 80 maar ook tijdens de grote depressie in de jaren 30 100 ounces. Dus eigenlijk is die 100 ounces of 3 kg niet echt een uitzondering, maar eerder de regel. Dit lijkt steeds terug te komen, vroeg of laat.
Gezien ik geloof dat we afstevenen op een nieuwe grote depressie vroeg ik mij af hoeveel de prijs van een gemiddeld huis in België en Nederland was tijdens de grote depressie van de jaren 30? Was dat net zoals in Engeland en Amerika slechts 2-3 kg, of was het bij ons erger? Zoals je ziet loopt de grafiek van België en Nederland pas vanaf 1960 dus daarop kunnen we het niet zien.
Daarom heb ik de Herengracht index omgezet in kg goud. De Herengracht index is de gemiddelde prijs van een 100 tal huizen aan de Herengracht in Amsterdam. Dit zijn luxehuizen in het centrum van Amsterdam:
Piet Eichholtz, een professor aan de universiteit in Maastricht, heeft een knappe studie gemaakt over de gemiddelde prijs van een huis aan de Herengracht in Amsterdam sinds 1628. Zijn conclusie is dat de vastgoed prijzen in de Herengracht historisch gezien nu even hoog gewaardeerd zijn als de vorige piek in 1736:
Je ziet dat een Herengracht huis vandaag gemiddeld 2,5 miljoen euro kost, een prijs die ongeveer gelijk is aan de prijs die men in 1736 betaalde. Dat is een indicatie dat vastgoed relatief hoog gewaardeerd staat. Het hoogste uit de geschiedenis. Een gevaarlijke belegging dus. Zeker indien je ziet dat het vrij normaal is in de geschiedenis dat die prijs serieus kan terugvallen. In het artikel 'Verkoop dat huis NU' maak ik dan ook de case dat vastgoed zeer waarschijnlijk serieus zal dalen in koopkracht waarde.
Maar dit artikel gaat niet over vastgoed versus euro's maar vastgoed versus goud. Als je de Herengracht omzet in kg goud in plaats van euro's kom je met een toch wel heel ander grafiekje te zitten:
Toegegeven, de omzetting was niet eenvoudig. Ik mis data en heb op vele plaatsen data moeten afleiden maar de grote lijn is volgens mij duidelijk. Gedurende 400 jaar schommelt de prijs van een Herengracht huis tussen de 2 kg en de 8 kg goud. Begin deze eeuw gebeurt er iets bizar. Tijdens de grote depressie in de jaren 30 zakt de prijs voor het eerst onder de 2 kg en bodemt uit in 1938 op slechts 0,4 kg goud voor een Herengracht huis. Maar kort daarna gebeurt er nog iets opmerkelijkers. Vanaf 1960 schiet de prijs los door de vorige top van 8 kg 300 jaar terug tot maar liefst 60 kg in de jaren 70. Dan valt de prijs even terug tot 10 kg goud voor een huis begin jaren 80 omdat goud serieus stijgt in prijs terwijl vastgoed even daalt. Maar daarna, door het wegzakken van de prijs van goud en het terug enorm stijgen van de prijs van vastgoed schiet de ratio terug naar de hemel met een top van 75 kg goud in 2005 voor een Herengracht huis.
Het is verrassend te zien dat het luxehuis voor slechts 0,5 kg goud gekocht kon worden tijdens de depressie terwijl in Engeland en Amerika een gemiddeld huis toch 2-3 kg goud kostte. Misschien dat de oorlogdreiging in onze regio's eind jaren 30 die uitzonderlijk lage prijs in vergelijking met Engeland en Amerika verklaart. Duidelijk is alvast dat ook bij ons vastgoed serieus gedaald is tijdens de grote depressie en die 2-3 kg zeker een haalbare bodemprijs is. Vandaag je vastgoed verkopen voor 11 kg of 9 kg goud kan dus ook bij ons een zeer goede deal worden.
Wat ook belangrijk is om zien is dat de gemiddelde prijs van een luxehuis dus 4 kg goud was historisch gezien. Dat wil zeggen dat een gemiddeld huis in onze regio's van 1600 tot 1950 minder als 1 kg goud was. Er is dus iets zeer geks gebeurd dat huizen nu zo duur zijn in goud uitgedrukt. Je zou kunnen zeggen dat goud helemaal zijn koopkracht niet heeft behouden de laatste 50 jaar. Je hebt veel meer goud nodig vandaag om datzelfde huis te kopen als vroeger. Goud was dus een veel slechtere belegging als vastgoed de voorbije 50 jaar.
De verklaring hiervoor is dat alle munten zich ontkoppelt hebben van goud de laatste 50 jaar. Vele centrale banken hebben dan ook hun enorme voorraden goud op de vrije markt verkocht. Tegelijkertijd heb je een kettingreactie naar beneden gehad. Ook het brede publiek is goud minder gaan waarderen en heeft het vooral verkocht. Dit is een historisch moment geweest. Het afstappen van de goudstandaard, en het heeft dan ook gezorgd voor een historisch lage waardering van goud ten opzichte van vastgoed.
Zij die dus rijk willen worden moeten volgens mij nu hun vastgoed verkopen en omzetten in goud. Er is een kans dat de speculatie fout loopt en vastgoed in goud uitgedrukt terug duurder wordt maar mijn gok is dat we terug 2-3 kg goud gaan betalen, of minder, voor een gemiddeld huis, en niet 10 kg zoals vandaag.
Indien je alles in goud te riskant vindt maar je toch gelooft dat vastgoed inderdaad zeer hoog genoteerd staat, kan je je vastgoed verkopen en de opbrengst in plaats van allemaal in goud, in een permanente portefeuille steken. Zo zal je, ook wanneer goud zou dalen, de enorme hoge koopkracht dat je vandaag nog voor vastgoed in België en Nederland kan krijgen behouden, wat er ook gebeurt. Een introductie tot de permanente portefeuille vind je hier: 'Speculeren versus Beleggen'.
Het is verrassend te zien dat het luxehuis voor slechts 0,5 kg goud gekocht kon worden tijdens de depressie terwijl in Engeland en Amerika een gemiddeld huis toch 2-3 kg goud kostte. Misschien dat de oorlogdreiging in onze regio's eind jaren 30 die uitzonderlijk lage prijs in vergelijking met Engeland en Amerika verklaart. Duidelijk is alvast dat ook bij ons vastgoed serieus gedaald is tijdens de grote depressie en die 2-3 kg zeker een haalbare bodemprijs is. Vandaag je vastgoed verkopen voor 11 kg of 9 kg goud kan dus ook bij ons een zeer goede deal worden.
Wat ook belangrijk is om zien is dat de gemiddelde prijs van een luxehuis dus 4 kg goud was historisch gezien. Dat wil zeggen dat een gemiddeld huis in onze regio's van 1600 tot 1950 minder als 1 kg goud was. Er is dus iets zeer geks gebeurd dat huizen nu zo duur zijn in goud uitgedrukt. Je zou kunnen zeggen dat goud helemaal zijn koopkracht niet heeft behouden de laatste 50 jaar. Je hebt veel meer goud nodig vandaag om datzelfde huis te kopen als vroeger. Goud was dus een veel slechtere belegging als vastgoed de voorbije 50 jaar.
De verklaring hiervoor is dat alle munten zich ontkoppelt hebben van goud de laatste 50 jaar. Vele centrale banken hebben dan ook hun enorme voorraden goud op de vrije markt verkocht. Tegelijkertijd heb je een kettingreactie naar beneden gehad. Ook het brede publiek is goud minder gaan waarderen en heeft het vooral verkocht. Dit is een historisch moment geweest. Het afstappen van de goudstandaard, en het heeft dan ook gezorgd voor een historisch lage waardering van goud ten opzichte van vastgoed.
Wat me het meeste fascineert aan de Herengracht index in goud bekeken is dat de prijs van een Herengracht huis gedurende 400 jaar zeer stabiel is geweest. Het schommelde altijd tussen de 2kg en de 8kg goud. Je ziet dus dat goud destijds zijn koopkracht zeer goed bewaarde, en je met je geld (=goud) na verloop van tijd in vele gevallen MEER huis kon kopen. Inflatie was dus onbestaande. Zeker, je had soms prijsstijgingen maar daarna daalde de prijs terug.
Hoe erg de crisis ook wordt, we weten allemaal dat vastgoed nooit de prijzen in euro's van 30 jaar geleden zal halen (10.000 euro gemiddeld voor een huis). Dit omdat er zoveel euro's worden bijgeprint. Maar met goud is dat een heel ander verhaal. Er wordt maar 1% goud per jaar bijgevonden maar er worden ook 1% meer huizen gebouwd elk jaar. Daarom dat ik vastgoed in goudprijzen wil zien. De euro prijzen van vroeger kunnen we voorgoed vergeten. Maar de goudprijzen van vroeger kunnen wel degelijk terug komen!
Zij die dus rijk willen worden moeten volgens mij nu hun vastgoed verkopen en omzetten in goud. Er is een kans dat de speculatie fout loopt en vastgoed in goud uitgedrukt terug duurder wordt maar mijn gok is dat we terug 2-3 kg goud gaan betalen, of minder, voor een gemiddeld huis, en niet 10 kg zoals vandaag.
Indien je alles in goud te riskant vindt maar je toch gelooft dat vastgoed inderdaad zeer hoog genoteerd staat, kan je je vastgoed verkopen en de opbrengst in plaats van allemaal in goud, in een permanente portefeuille steken. Zo zal je, ook wanneer goud zou dalen, de enorme hoge koopkracht dat je vandaag nog voor vastgoed in België en Nederland kan krijgen behouden, wat er ook gebeurt. Een introductie tot de permanente portefeuille vind je hier: 'Speculeren versus Beleggen'.
Advertentie door Marc:
Berichten
25 comments:
In Nederland worden de huizenprijzen gedempt doordat de rente op hypothecaire leningen nog (steeds) volledig te verrekenen is met de belasting. Hierdoor heeft elke nederlander een discount op zijn rente van 30 tot 52%.
Ten tweede is en blijft er in Nederland een structureel tekort aan woningen in die delen van het land waar de meeste mensen wonen. Zeker nu de bouwproductie stagneert als gevolg van de kredietcrisis, zal de komende jaren de krapte op de woningmarkt toenemen.
Op dit moment is er een status-quo. Huizen (en dan voornamelijk woonhuizen als vastgoed) wisselen in veel lagere volumes van eigenaar. De huizenprijzen daarentegen zijn nog niet substantieel gedaald. De huidige eigenaren blijven zitten waar ze zitten.
Of dit struisvogel-taktiek is? Als de economische groei, en daaraan gekoppeld stijging van lonen en prijzen, weer toeneemt, dan kan de markt voortsudderen. Prijsstijgingen van huizen zullen dan vooralsnog beperkt blijven tot inflatie.
Als echter onder druk van de groeiende staats-schuld, er gemorreld gaat worden aan de hypotheekrente-aftrek in Nederland - wat bijna onvermijdelijk is - dan zal de huizenprijs een duikvlucht naar beneden maken. Zie ook de situatie in Zweden, waar men in 1991 de rente-aftrek aanpaste.
De correlatie met goud - die je maakt in bovenstaand artikel - zal dan inderdaad wel eens uit kunnen komen. Al speculeer je hiermee op twee trends: Daling van prijzen van woningen, en stijging van goud.
Mocht echter de politieke moed in Nederland ontbreken om iets aan de hypotheekrente-aftrek te veranderen, en de huidige goudopmars een bubble blijken? Dan is een heel ander scenario dus ook nog mogelijk.
Het lijkt mij raadzaam om bedachtzaam alle vermogens-categorien te blijven inschatten. Goud is en blijft een verzekering in een portefeuille en zou ik niet speculatief toepassen.
Dank voor het delen!
Beste,
Dank voor je reactie.
Of het nu aandelen, vastgoed, obligaties of goud is. Een geconcentreerde positie van eender wat is een speculatie. Het kan je koopkracht serieus doen toenemen maar ook serieus doen afnemen.
Velen hebben met een geconcentreerde positie in vastgoed hun koopkracht serieus doen toenemen. Ze hebben dus reeds zwaar gespeculeerd en goed gespeculeerd! De opbrengst van die hele vastgoed verkoop steken in een geconcentreerde positie goud is een even grote speculatie als ervoor en kan evengoed of zelfs nog beter worden van resultaat.
Indien je geen geconcetreerde positie wilt, indien je de koopkracht van je kapitaal wil behouden wat er morgen ook gebeurd dan steek je de opbrengst van dat vastgoed in een permanente portefeuille. Op die manier speculeer je niet op vastgoed en goud, maar enkel op vastgoed. Want indien goud morgen daalt zal een permanente portefeuille je koopkracht toch weten te behouden.
Overheidsmaatregelen zijn net zoals de beurskoers eerder een gevolg van de 'social mood' dan de oorzaak, zoals Robert Prechter me leerde. Wanneer mensen zich goed voelen spenderen ze, stijgen de waarderingen van vastgoed, en worden overheden gul en delen belastingsvoordelen uit aan kopers waardoor er nog meer vastgoed gekocht wordt en de prijzen nog meer stijgen.
Nu de social mood gekeerd is, de mensen minder uitgeven en de vastgoed prijzen dalen, zullen ook de overheden volgen, gierig gaan worden, belastingsvoordelen wegknippen wat het aantal kopers doet afnemen en de prijzen nog meer naar beneden duwt.
Het staat dus in de sterren geschreven dat die renteaftrek of ander voordelen zullen weggeknipt worden. Althans dat is mijn speculatie.
Op zich kan de ratio van 2-3 kg goud bereikt worden zelfs wanneer goud niet meer omhoog gaat. Dan hoeft vastgoed in Belgie en Nederland gewoon te dalen met 80% in euro's uitgedrukt. Iets wat de voorbije 20 jaar in Japan net is gebeurd.
Persoonlijk echter denk ik niet dat dat zal gebeuren en vastgoed rond de 30% zal dalen en goud nog eens zal verdubbelen of verdriedubbelen, zo zit je ook terug aan 2-3 kg goud voor een huis.
Indien de overheden echter gaan printen zoals nooit voorheen en ipv op de knip gaan zitten massaal gaan spenderen met bijgeprint geld is het mogelijk dat vastgoed in euro's nauwelijks daalt maar ook nauwelijks stijgt terwijl goud makkelijk 500% of meer zal stijgen waardoor de verhouding van 2-3 kg goud voor een huis ook bereikt wordt. Maar die kans acht ik kleiner.
1 zaak is voor mij duidelijk uit bovenstaande studie, wat er morgen gebeurd weet niemand, maar wat er gisteren gebeurd is weet iedereen. Vastgoed is in de geschiedenis van de mensheid nog nooit zoveel goud waard geweest als de laatste jaren. Seize the day is dan ook mijn boodschap aan vastgoed eigenaars. Verzilver je winst door het om te zetten in goud of om te zetten in een permanente portefeuille. Enkel wanneer de winst genomen is heb je ze! Zolang je dat niet gedaan hebt kan je volledige vastgoed winst in sneltempo verdwijnen, zoals je in de Herengracht index kan zien.
Chapeau Marcel!
Mooi artikel.
Iets wat andere laten liggen.
Niets aan toe te voegen.
Als goud de barometer van waarde weer overneemt wordt het allemaal veel duidelijker voor iedereen.
gr. loper
Sorry...Het is Marc.
loper
Dank je voor het compliment loper! Je doet me plezier!
Knappe analyse Marc. Kwaliteit zoals altijd. Enkele ideeën van mijn kant.
1. Een huis is een activa klasse die meestal gekocht wordt (volledig of gedeeltelijk) met krediet. De prijs van een huis hangt dus ontegensprekelijk vast aan de kostprijs en beschikbaarheid van krediet op de markt. Goud wordt zelden gekocht op krediet.
2. Als je vanaf 1980 tot 2003 kijkt dan zie je dat we een gigantische kredietinflatie kenden gedurende die periode zonder dat goud spectaculair steeg. Erger nog, gedurende het grootste deel van die periode zakte de prijs van goud zelfs. Een huis daarentegen bleek veeeel beter te beschermen tegen inflatie. De oefening "inflatie dus goud kopen" is niet zo makkelijk.
3. In de jaren 30 zakte de prijs van vastgoed in goudtermen zeer sterk. Maar als je weet dat de dollar toen gekoppeld was aan goud dan mag je ook zeggen dat vastgoed kelderde in dollartermen.
4. Ik zou niet durven zeggen dat de gemiddelde prijs van een huis nooit naar 10.000 euro kan omdat de centrale banken veel geld bijdrukken. Centrale banken drukken, das waar, maar wat ze drukken is peanuts tov de berg aan onbetaalbare schulden in het systeem. Centrale banken drukken tot op het niveau dat de kredietmarkten zich herstellen en vertrouwen terugkeert want hun primaire doel is de heropstart van de kredietmarkten en de zo snel mogelijke terugkeer naar pre 2007 kredietomstandigheden. Als de paniek opnieuw toeslaat en krediet implodeert wordt geld plotseling zeer schaars en kan van alles gebeuren. Vergeet niet dat krediet moet worden afgelost met geld, niet met bakstenen of goud. Ik herinner me nog een filmpje op youtube van een failliete bankier in de jaren 30 die zijn luxe auto verkocht voor 100$ omdat hij geen eten kon kopen. Wat je daaruit leert is (1) 100 is een laag bedrag en (2) hij wisselde zijn auto voor $ en niet voor goud. De context vas de situatie is dus zeer belangrijk.
Conclusie: Huizen zijn overgewaardeerd, zelfs een blinde kan dat zien. De mania in huizen van de laatste 10 jaar maakt een grote kans om de welvaartsillusieprijs van de komende 10 jaar te winnen. Waar ik mij zorgen over maak is dat iedereen nu kijkt in de richting van goud. Goud is zekerheid, beschermt tegen paniek en onzekerheid, beschermd waarschijnlijk wel tegen (hyper)inflatie (alhoewel dat in het verleden niet altijd zo was), misschien zelfs ook tegen deflatie, maar we mogen niet vergeten dat ook goud onderhevig is aan zeebelvorming en dat tijdens een zware deflatiepandoering ook goud wel deels in de brokken zou kunnen delen. Ik geloof dat goud een belangrijke rol moet spelen in een spaarpot, maar ik geloof ook dat cash nog belangrijker is. Als je stopt met geloven en op zeker wil spelen dan kies je uiteraard voor de permanente portefeuille. Dan weet je zeker dat je niks ernstig kan overkomen. Met dit artikel benadruk je nogmaals het nut en de kracht van de PP. Zeer interessant!
Marc,
Enkele losse bedenkingen. Anoniem heeft gelijk, het fiscale stelsel aangaande onroerend goed zijn in Nederland heel anders dan in België, waardoor de prijzen niet te vergelijken zijn. Daarnaast tellen ook nog andere factoren, demografie, risicobereidheid waardoor de prijzen in het algemeen moeilijk vergelijkbaar zijn. Bijvoorbeeld, in de USA konden mensen met 0$ eigen kapitaal en een beperkt inkomen toch een imposante villa kopen omdat de banken sowieso rekenden op het surplus van de verkoop als de schuld niet terug werd betaald, dit risico heeft geleid tot de grote crash. In ons land zal je dit niet kunnen doen.
Verder vergelijk je huizenprijzen met goud in dollar, goud in euro, goud in ponden, dat geeft niet echt een duidelijk beeld, dit maakt een rechtstreekse vergelijking tussen de USA, de UK en België of Nederland onmogelijk.
Denken dat goud geweldig zal stijgen ten opzichte van vastgoed is enkel interessant voor zij die hun gehele portefeuille in goud hebben en zinnens zijn een huis te kopen in de nabije toekomst. Het is echter zwaar speculatief (wat ik niet van je gewoon ben Marc!).
In de praktijk telt nog altijd de absolute waarde van vastgoed enerzijds en je eigen kapitaal (dat een lappendeken vormt waar in het beste geval goud in zit, in het gros van de portefeuilles zal waarschijnlijk zelfs geen goud zitten) plus datgene wat je kan ontlenen anderzijds. Dit neemt niet weg dat je studie interessant is om door te nemen.
Nog één opmerking omtrent goud, het is een mythe dat goud schaars is, dat is het namelijk niet. Het klopt dat er ondergronds steeds minder te vinden is echter, het overgrote deel van al het goud dat ooit gedolven is, is nog steeds in omloop. Slechts een beperkt percentage is effectief verwerkt en 'opgebruikt'.
JDB
Geen man beter dan Frank De Baere om het standpunt van deflatie te verdedigen.
Dag Frank! :-)
Dank je voor je waardevolle reactie.
Het is inderdaad zo dat goud soms totaal niet beschermt tegen inflatie. Dat is iets dat vele mensen over het hoofd zien. Je ziet het inderdaad ook in de relatie goud versus vastgoed. Goud heeft je helemaal niet beschermd tegen de inflatie in vastgoed. Goud heeft je koopkracht ten opzichte van vastgoed inderdaad vernietigd. Met goud kan je 3 keer minder vastgoed kopen als 25 jaar geleden.
Zeer interessant dat je wijst op het gevaar van goud als belegging in dit klimaat: 'Vergeet niet dat krediet moet worden afgelost met geld, niet met bakstenen of goud.' is de kern van de zaak. Had het niet beter kunnen zeggen.
Wat niet besproken wordt in dit artikel is inderdaad dat alle vorige grote depressies goud gekoppeld was aan geld. Je ziet dat goud toen serieus steeg in waarde ten opzichte van vastgoed, maar was het omdat het goud was of geld was? Dat antwoord is zeer eenvoudig: omdat het geld was. Dit weet je door te kijken naar andere edele metalen die geen geld waren zoals zilver in de jaren 30. Deze prijs is wel degelijk ook in elkaar gezakt in tegenstelling tot goud! (Voor prijs zilver tijdens laatste grote depressie in jaren 30 zie artikel: 'Goud Tijdens Deflatie - Revised', terug te vinden onder 'goud'.
Vandaag is goud geen geld meer en is het inderdaad mogelijk dat het geld is dat in de komende depressie serieus stijgt in waarde (tegen alle verwachtingen in) en een huis inderdaad terug 10.000 euro gaat kosten. In dergelijk klimaat kan goud inderdaad serieus dalen in prijs (maar waarschijnlijk niet in koopkracht omdat al de rest meer daalt, doordat goud nog in trek is als safe heaven). Echter, geld niet uitgeleend aan failliete entiteiten zal dan een veel betere belegging blijken als goud.
Dus ik ben met je akkoord dat een permanente portefeuille een veel zekerdere haven is als enkel goud, omdat een permanente portefeuille ook veel geld bezit.
Dank je voor het accent op de waarde van cash! Ik begon zelf al weer verleid te raken door het goud verhaal, en was weer vergeten dat inderdaad goud in het huidige klimaat wel degelijk serieus kan dalen ook!
Zeer goed artikel!
Een dergelijk vergelijk heb ik nog niet eerder gezien. Dit geeft inzicht!
De gigantische stijging van goud voor een huis is natuurlijk ook mogelijk gemaakt door de ontkoppeling van goud en geld. Dit zal vroeg of laat weer gekoppeld worden omdat men naar zekerheden gaat zoeken. Goud is wereldwijd bekend als het ultieme geld.
De stijging van de huizenprijzen in goud is ongekend hoog. Het dal zal dan waarschijnlijk ook ongekend diep zijn waarbij op dezelfde wijze alle records worden gebroken.
Het valt mij op aan de reacties op het artikel dat de werkelijkheid zelfs hier door verschillende nog niet wordt doorzien.
Laat staan de grote massa. Als die wakker wordt wat zal er dan wel niet gebeuren.
Het artikel onderbouwd mijn mening dat goud nog een lange weg omhoog heeft te gaan. En niet te vergeten huizen omlaag.
Evert Jan
Allereerst mijn waardering voor dit werkstukje, daar moeten ettelijke uren, zo niet dagen ingekropen zijn...
De kwestie is natuurlijk, in wat kan je waarde uitdrukken? In onze complexe wereld is dat een combinatie van dingen: goud, huizen, aardolie, geld, arbeid, tijd, ... Eén van die zaken alleen heeft nooit waarde. Een huis heeft geen waarde als het in onveilig gebied ligt, goud heeft geen waarde als geld veel opbrengt, geld heeft geen waarde als er geen vertrouwen is enzovoort.
De PP houdt met die complexe realiteit rekening en ik weet niet hoe een amateur (=niet-professioneel) zijn verworven bezit op een andere manier beter kan veiligstellen.
Vastgoed was de beste oplossing die ik kon verzinnen in het verleden. Mijn geloof erin wankelt en mijn vastgoed past op dit moment niet met mijn leven en demonstreert daarmee een ander nadeel van vastgoed: inflexibiliteit.
Problemen met de waardevastheid van vastgoed zie ik in:
- veiligheid van de omgeving waarin het gelegen is.
- belastingen: als vadertje staat geld nodig heeft binnenkort weet hij de huiseigenaar te vinden.
- tijdelijke overwaarderingen zoals de laatste decennia.
Harry Browne's boek "Why the Best-Laid Investment Plans Usually Go Wrong" heeft een hoofdstuk over vastgoed dat je misschien zou kunnen delen met je lezers.
Goud is verschrikkelijk volatiel en het is wel leuk om te zien hoe de ontslagen speculant in je
zich eventjes roert als een duivel in een wijwatervat. Dat is dan ook mijn voornaamste kritiek op je artikel. Als je het achteloos leest krijg je de boodschap dat je alles in goud moet proppen. In de reactie aan Frank heb je dit echter al rechtgezet.
In theorie heeft de PP bij mij vastgoed voorbijgestoken als bewaker van mijn vermogen. In praktijk voel ik nog veel aarzeling. De kans dat de PP de komende jaren een slechtere investering is dan vastgoed lijkt me echter gering.
Boeiende invalshoek! Doe zo verder. Ga vooral door
Groeten
Stefaan
@marc : dat "goud geen geld meer" is, vind ik wat kort door de bocht : net zoals nu iedereen goud wil kopen, kan je 't ook verkopen. Anekdote (écht hé !) : in onze straat is eind vorig jaar (in volle Kerstperiode) een alleenstaande man thuis doodgevonden (beetje eenzaat, en was al tweetal weken overleden). De man bezat géén 'geld' (geen cash gevonden in huis, ook niet op bankrekeningen), maar wél goud (nog van de jaren stillekes werd vermoed, geërfd van zijn ouders waar ie z'n hele leven lang bijgewoond had). Voor z'n basisbehoeften (eten en andere inkopen) ging ie altijd in de bank z'n goudstukken inwisselen voor 'gewoon geld' om daarna naar de winkel te gaan. Als "goud geen geld meer" zou zijn, zou deze omwisseling niet kunnen gebeuren.
sorry, @marc moest uiteraard zijn @frank
ach nee, was dan toch @marc; sorry, Frank !
(by the way, dat u, Marc, dat zei, verwondert mij wel; u was toch steeds pro goud ?)
Dag Marc,
Een knap artikel, alleen is het wel zo dat een huis pas speculatie wordt als je er meer dan eentje bezit.
Ik geloof zelf nogal sterk in deflatie, maar dan een deflatie die eindigt in een devaluatie van munten. Ik sta sterk achter de visie van Frank, alleen zullen de overheden geen sterkere munten kunnen dragen (vb. Japan, VS,...). De huidige situatie moet uiteindelijk leiden tot het failleren op overheidsschulden (treasuries ed). Zo'n situatie betekent altijd hyperinflatie waarbij enkel goud haar koopkracht behoudt. Alleen kan dit proces nog jaren duren met afwisselend deflatoire en licht inflatoire momenten. Vooral Japan zal het volgens mij als eerste moeilijk krijgen met een yen die omhoog wil en een te lage rente die het niet lang meer zal houden.
In de speculatiediscussie huis vs goud vs PP zou ik toch opteren voor de PP. Goud kan altijd geconfisceerd worden of in een extreem scenarie zouden centrale banken goud kunnen afzweren en resoluut kunnen kiezen voor een nieuwe fiat (tijdelijke) wereldmunt. Zoals hierboven gezegd is goud geen gebruiksmetaal waardoor er voldoende voorhanden is, wat het net ideaal maakt als munt. Ik zou zeker ook niemand aanraden zijn huis te verkopen en opnieuw te gaan huren. Komt er toch hyperinflatie dan worden schulden immers op een drafje afbetaald. En in de jaren 30 zijn er vele gezinnen die na het failliet van hun bank hun lening nooit hebben moeten afbetalen.
groeten,
stefaan
Dag Jan Evert,
Dank je voor je reactie! Blij te horen dat het speculatieve verhaal vastgoed vs goud ook steek houdt bij jou. Je zegt: "De stijging van de huizenprijzen in goud is ongekend hoog. Het dal zal dan waarschijnlijk ook ongekend diep zijn waarbij op dezelfde wijze alle records worden gebroken."
Dat zou wel eens goed kunnen! Dus een gemiddelde prijs van 2-3 kg goud voor een huis zou wel eens een zeer bescheiden doel kunnen zijn. 0,2 kg of 0,3kg goud voor een huis is ook mogelijk indeed!
Hoe probeer jij te profiteren van je visie?
Dag baksteen!
Eerst en vooral dank voor je bijdrage aan het artikel. Het is dankzij jouw eerste onderzoek over de prijzen in Belgie dat ik er ook verder ben ingedoken.
Ik vind dit zeer mooi gezegd van je:
"De kwestie is natuurlijk, in wat kan je waarde uitdrukken? In onze complexe wereld is dat een combinatie van dingen: goud, huizen, aardolie, geld, arbeid, tijd, ... Eén van die zaken alleen heeft nooit waarde. Een huis heeft geen waarde als het in onveilig gebied ligt, goud heeft geen waarde als geld veel opbrengt, geld heeft geen waarde als er geen vertrouwen is enzovoort.
De PP houdt met die complexe realiteit rekening en ik weet niet hoe een amateur (=niet-professioneel) zijn verworven bezit op een andere manier beter kan veiligstellen."
Ik denk dat een pp zowel voor een amateur als professioneel de beste oplossing is om beschermd te zijn tegen elk klimaat. Of wat zou een professioneel anders/beter kunnen doen?
Dag JDB!
We hebben al 1000 keer gehoord dat Belgie of Nederland anders is als Amerika. Argumenten al zou het leenbeleid daar laxer geweest zijn worden steeds gegeven. De hele punt van mijn artikel is juist dat, indien je naar de resultaten kijkt, namelijk hoeveel kost een huis in elk land historiscch gezien, hoeveel is het gestegen en hoeveel is het terug gedaald, dan zie je dat Belgie en Nederland wel degelijk evenveel en nu zelfs meer gestegen zijn als Amerika. Dat neemt niet weg dat je gelijk kan hebben dat het ontleenbeleid laxer was in Amerika. Maar dat is maarr 1 van de oorzaken van prijsstijgingen. Er zijn zoveel factoren die verantwoordelijk zijn voor de prijsstijgingen (fiscale stimulie, spaarreserves bevolking, ...).
Het punt is dat vastgoed vandaag in onze regio's meer is gestegen als in Amerika, niet minder zoals velen denken.
"Verder vergelijk je huizenprijzen met goud in dollar, goud in euro, goud in ponden, dat geeft niet echt een duidelijk beeld, dit maakt een rechtstreekse vergelijking tussen de USA, de UK en België of Nederland onmogelijk."
Ik druk alle prijzen in goud uit omdat dit het juist mogelijk maakt van de prijzen tussen verschillende landen degelijk te vergelijken in een munt dat voor iedereen betekenis heeft. Ik zou ook alle huisprijzen kunnen vergelijken in dollars, maar wat zegt dat voor ons? In goud heeft het zowel voor een Amerikaan als voor een Belg betekenis. Ik begrijp niet wat je bedoelt.
Ik ben de eerste om toe te geven dat vastgoed beleggingen omzetten in goud beleggingen zwaar speculatief is. Maar tegelijkertijd zeg ik ook dat die vastgoed belegging ook zwaar speculatief was!
Elke geconcentreerde positie is zwaar speculatief, of het nu goud of vastgoed is.
Ik vind niets fout met specculeren. Ik kan het gewoon zelf niet doen omdat ik niet genoeg financiele zekerheid/reserves heb om het te doen en er ook geen tijd en zorgen in wil steken. Maar elkeen die wel over genoeg kapitaal beschikt om ook een variabele portefeuille te hebben en zijn gok wil wagen raad ik aan zijn vastgoed beleggingen te verkopen en te ruilen voor 100% goud. Dat is lange termijn volgens mij een zeer goede speculatie. Bovenstaand artikel toont dat je waarschjnlijk, vroeg of laat, makkelijk 3 keer meer vastgoed zal kunnnen kopen met datzelfde goud. Dan kan je terug switchen, zo word je rijk.
Goud is lange tijd geld geweest, niet omwille van zijn schaarste maar inderdaad omdat er zoveel van aanwezig is. Wat wel belangrijk is is het bijprint ritme, en dat is bij goud veel stabieler en lager als bij zilver, schelpen of papieren geld.
@stefaan
Dank je voor je compliment! Doet me goed!
@anoniem
Dat goud geen geld meer is is inderdaad kort door de bocht. Goud wordt wel degelijk nog gebruikt als geld. Maar toch moet je opletten. Geld is wel degelijk los gekoppelt van goud. Al je verplichtingen, je huur, de prijzen in de winkel, de prijs van je huis, wat een auto kost, je belastingen, is in geld uitgedrukt, en het is dus geld dat je moet hebben, geen goud!
Goud heeft zeker geldwaarde maar die schommelt hevig en je kan er dus niet altijd op rekenen als geld.
Ik pleit voor een terugkeer van geld naar goud, dat is zeker, maar tot dan moet je jezelf geen illussies maken, goud is geen geld meer, geld is geen goud meer, met alle gevolgen vandien. Soms stijgt goud serieus in (geld)waarde, soms daalt goud serieus in (geld)waarde.
@stefaan,
Dank je voor je interessante reactie. Je hebt gelijk dat een eigen huis hebben niet echt speculeren is.
Eigen vastgoed is nog steeds goedkoper op lange termijn als vastgoed huren van een ander. Bovendien heb je als vastgoed eigenaar meer woonzekerheid en meer vrijheid in het bepalen wat je doet in je huis. Dus ik pleit niet om je huis te verkopen voor goud.
Maar ik geloof wel dat mensen die een zware lening hebben er verstandig aan zouden doen eruit te stappen en het huis te laten gaan. De werkloosheid gaat nog serieus toenemen en de rentevoeten waarschijnlijk in stijgende lijn. Op dat moment zullen veel belgen die een zware lening hebben wel eens serieus in de financiele problemen kunnen komen. Dus nu verkopen en schuldenvrij zijn is te verkiezen boven een zware hyptoheek af te betalen die veel hoger is dan hetzelfde te huren.
Wat ik bedoel met een baksteen in de maag is niet dat elke belg zijn eigen huis kopt. Dat vind ik positief (voor zij die het zich kunnen permiteren!). Wel dat vele belgen speculeren in vastgoed en meer als 1 huis hebben. Voor hen is mijn boodschap, verkopen en omzetten in goud voor de speculator die uit is op veel rendement (maar mogelijks ook veel verlies) of een permanente portefeuille (die uit is op koopkracht behoud van zijn kapitaal).
Zeer interessant wat je daar zegt over de jaren 30. Is het echt zo dat men zijn lening niet diende terug te betalen na het faillissement van de bank? Dat zou me zeer verbazen. Heb je daar meer info over? Waar heb je dit gehoord?
De onroerend goed krisis in in 2006/07 begonnen in de USA en zal aanhouden tot 2033 (een Onroerend goed cyclus duurt ongeveer 76 jaar: 50 jaar groei en 26 jaar baisse). De cijfers zijn gebaseerd op de historische onroerend goed cycli.
Dit is de fundamentele golf..al de rest (fiscale aftrekaarheid,...)is bladvulling en beinvloedt de basiscyclus niet.[www.goldonomic.com]
Dag Marc,
Hoe probeer jij te profiteren van je visie?
Strategie:
2 jaar geleden bewust huis verkocht en boerderij gehuurd. Geld belegd in goud, zilver en mijnen.
Nu kwestie van geduld.
Evert Jan
Ja, heel mooi gedaan.
1. Typisch die eerste reactie. Zo denkt bijna iedereen. Lineair en positief, totaal fout.
Als de economische groei, en daaraan gekoppeld stijging van lonen en prijzen, weer toeneemt, dan kan de markt voortsudderen. Prijsstijgingen van huizen zullen dan vooralsnog beperkt blijven tot inflatie.
2. Alleen goud is geld, niks anders kan die functie op die manier vervullen. Iemand zegt je kan waarde uitdrukken in goud, olie etc. Nee, dat kan niet want niets bezit de specifieke eigenschappen zoals goud die bezit.
Ik ga er vanuit dat al het papiergeld dat we nu hebben binnen 10 jaar een waarde van 0 vertegenwoordigt en dat we daarna opnieuw beginnen met munten die een bepaald deel goud als achterliggende waarde hebben. En die oorlogsdreiging die je beschrijft, neem dat maar mee in de analyse voor de nabije toekomst.
Beste Marc,
Ik ben 27 jaar en ben al enkele jaren samen met mijn 25 jarige vriendin. We kijken uit om samen te gaan wonen en hebben al flink wat gespaard (1/3e van aankoopbedrag van een huis wat we voor ogen hebben). Dit spaargeld is ongeveer verdeeld zoals de PP. We waren jaren van mening dat huren weggesmeten geld is, maar oa deze blog doet ons inzien dat op korte termijn huren, best een goede keuze kan zijn. Ik weet dat u niet graag speculeert, maar zou u een termijn kunnen plakken tot het moment dat de huizenprijzen mogelijk aan 2 a 3 kg goud staan? Ik heb hierboven al gelezen dat u een 30% prijsdaling van vastgoed verwacht, af en toe een kenner zijn speculatie's lezen is altijd interessant. Ik denk dat u 24 maanden gaat schrijven, 2 jaar iets huren met mijn vriendin, dat zien we nog wel zitten alvorens een definitief huisje te kopen dat we kunnen aanpassen naargelang onze wensen en middelen.
Een reactie plaatsen