Laatste update 26 jan 2012 - In 1660, toen Nederland het meest welvarende land ter wereld was, betaalde je 5 kg goud voor een luxehuis in Amsterdam. Tijdens de grote depressie was datzelfde huis nog slechts 0,4 kg goud waard, 10 keer minder dan 400 jaar ervoor. Vandaag begin 2012 betaal je 20 kg goud voor het huis, historisch gezien nog steeds peperduur.
'Baksteen', een commentator op mijn website die tot voor kort, zoals de meeste Belgen, een baksteen in zijn maag had (bijna zijn hele kapitaal in vastgoed), heeft een interessante studie gemaakt over de gemiddelde prijs van een Belgisch huis in goud uitgedrukt:
Gem. Prijs Woonhuizen (met inbegrip van villa's): €225.922 / Goud: €42.200/kg
Bron data: Fod Economie Belgie & measuringworth.org
Je ziet dat begin jaren 80, toen goud vrij hoog genoteerd was van waarde, en vastgoed tegelijkertijd serieus stagneerde en zelfs wat daalde, je slechts 2,5 kg goud nodig had om een gemiddeld Belgisch huis te kopen. Echter in de jaren 80, 90 en na 2000 is die prijs geëxplodeerd, doordat goud terug daalde in waarde maar vastgoed terug serieus omhoog ging. In 2005, 20 jaar later, diende je maar liefst 5 keer meer goud te betalen, of 12 kg goud voor een gemiddeld Belgisch huis.
Sinds 2005 is de prijs van een huis terug aan het zakken, niet omdat vastgoed in België sinds 2005 zakt, dat was enkel even het geval in 2009, maar wel omdat goud sinds 2005 meer is gestegen in waarde dan vastgoed. Vandaag 26 januari 2012 kost een gemiddeld huis in België 5,4 kg goud.
Sinds 2005 is de prijs van een huis terug aan het zakken, niet omdat vastgoed in België sinds 2005 zakt, dat was enkel even het geval in 2009, maar wel omdat goud sinds 2005 meer is gestegen in waarde dan vastgoed. Vandaag 26 januari 2012 kost een gemiddeld huis in België 5,4 kg goud.
De vraag is natuurlijk, whats next? Zal de prijs verder zakken? Met andere woorden, als je nu wat vastgoed verkoopt en omzet in goud, is dat nog steeds een schitterende deal? Wat is het potentieel? Als vastgoed bijvoorbeeld terug zakt tot 2,5 kg goud, zoals begin jaren 80 en vandaag krijg je nog 5,4 kg, dan kan je nog goed winst maken. Met het goud dat je vandaag krijgt kan je misschien binnen 5 a 10 jaar, niet 1 huis maar 2 huizen kopen.
Maar goed, misschien stopt de daling vandaag al en wordt vastgoed in de toekomst terug duurder in goud uitgedrukt, gaan we terug naar 12 kilo en meer. Met andere woorden, de 5,4 kilo dat je vandaag krijgt voor een huis kan je misschien maar een half huis mee kopen binnen 5 jaar. Uiteindelijk zijn we hier aan het speculeren over wat vastgoed zal doen.
Om goed te speculeren is het zinvol eens te kijken wat er in Amerika gebeurd is gezien zij meestal voorlopen op wat er bij ons ook zal gebeuren, gewoon wat later. Hier dezelfde grafiek maar dan van een gemiddeld huis in Amerika sinds 1890:
Hier is het uitgedrukt in ounces, dus niet in kg goud. Je betaalt dus 100 ounces goud begin jaren 80 voor een gemiddeld huis. Dat is ongeveer hetzelfde als bij ons begin jaren 80 want 32 ounces is gelijk aan 1 kg goud. 100 ounces is dus 3 kg goud. Ook in Amerika is het sindsdien serieus gestegen, en ongeveer evenveel als bij ons. Ook maal 5, dus 500 ounces, of 15 kg op de top in 2005. Sindsdien is het gedaald maar al een stuk meer als bij ons! Eind 2009 betaal je slechts 200 ounces of 6 kg goud voor een gemiddeld huis in Amerika. Dat is een pak minder als 9 kg goud bij ons. Als Amerika ons meestal voorloopt dan weet je wat je bij ons mag verwachten. Van 9 kg naar minstens 6 kg voor een gemiddeld Belgisch huis.
Ook de grafiek van Engeland is interessant:
Dus de Engelsen staan vandaag net zoals bij ons op 300 ounces of 9 kg voor een gemiddeld huis. De Engelsen waren dus inderdaad duurder, maar dat is nu voorbij! Een gemiddeld huis in België kost vandaag evenveel als een gemiddeld huis in de UK! Dus voor al diegenen die nog in koor roepen: "jamaar wij zijn Engeland niet". Toch wel, we zijn Engeland wel. Onze huizen kosten vandaag evenveel als in Engeland.
Hier de stand van zaken in Nederland:
Prijs 26 januari 2012: 5,44 kg goud voor gemiddelde woning
Gemiddelde woning €229.582 / Goud €42.200/kg
Bron data: CBS statline & measuringworth.org
Gemiddelde woning €229.582 / Goud €42.200/kg
Bron data: CBS statline & measuringworth.org
Jan, een lezer van het eerste uur die me de permanente portefeuille heeft leren kennen waar nu mijn geld in belegd is, stuurde me onlangs een grafiek op van de Bank of International Settlement in Zwitserland die bevestigt dat eind 2009 de prijzen van vastgoed in Nederland en België inderdaad het meest gestegen zijn van zowat alle Westerse landen!
Of hoe Belgen en Nederlanders zichzelf voor de zot kunnen houden dat de prijzen bij ons nog meevallen! Als die Amerikanen zeggen: "jamaar wij zijn België of Nederland niet", dan heeft dat nog enige grond van waarheid! Maar omgekeerd niet. Onze bubbel in huizenprijzen is vandaag, nadat Amerika en vele anderen al serieus gecorrigeerd zijn, nu het grootste! Nu weten we dat het niet enkel de relatieve stijging is die het grootste is, zoals hierboven duidelijk te zien, maar ook de werkelijke prijs het hoogste is zoals af te leiden uit de goudprijs van onze huizen.
Op zich doet het er allemaal niet zoveel toe of de prijs vandaag 6 kg goud is voor een gemiddeld huis zoals in Amerika of 11 kg zoals in Nederland. Wat mij vooral interesseert is het einddoel en dat is toch wel zeer gelijklopend. Zowel in Amerika als in Engeland, België en Nederland kostte een gemiddeld huis 2-3 kg begin jaren 80. En dat is dan ook mijn speculatie. Ik verwacht dat we daar vrij snel zullen zijn, in elk land! De komende 5 a 10 jaar verwacht ik dat een gemiddeld huis weer 2 a 3 kg zal kosten. Of de vastgoed prijzen zakken in euro's nog een stuk naar beneden, of goud stijgt in euro's nog serieus, of beide, maar wat er ook gebeurt, die verhouding van 2-3 kg voor een gemiddeld huis verwacht ik terug te zien binnen de 5 a 10 jaar.
Nu, is dat een gevaarlijke speculatie? Uiteindelijk is 2-3 kg goud voor een huis toch een bodemprijs. Ik bedoel, dat was maar even het geval begin jaren 80 toen goud fenomenaal hoog stond gewaardeerd. Hoewel, als je kijkt naar de grafiek van Amerika die loopt vanaf 1890 zie je dat die prijs van 100 ounces of 3 kg meer als 1 keer is geraakt. Tijdens de grote depressie in de jaren 30 was het ook 100 ounces. En de periode daarvoor van 1890 tot 1910 was het ook 100 ounces.
Zo ook in de UK. Daar was de prijs van een gemiddeld huis niet enkel in de jaren 80 maar ook tijdens de grote depressie in de jaren 30 100 ounces. Dus eigenlijk is die 100 ounces of 3 kg niet echt een uitzondering, maar eerder de regel. Dit lijkt steeds terug te komen, vroeg of laat.
Gezien ik geloof dat we afstevenen op een nieuwe grote depressie vroeg ik mij af hoeveel de prijs van een gemiddeld huis in België en Nederland was tijdens de grote depressie van de jaren 30? Was dat net zoals in Engeland en Amerika slechts 2-3 kg, of was het bij ons erger? Zoals je ziet loopt de grafiek van België en Nederland pas vanaf 1960 dus daarop kunnen we het niet zien.
Daarom heb ik de Herengracht index omgezet in kg goud. De Herengracht index is de gemiddelde prijs van een 100 tal huizen aan de Herengracht in Amsterdam. Dit zijn luxehuizen in het centrum van Amsterdam:
Herengracht, Copyright Harf Zimmermann - This Very, Very Old House
Piet Eichholtz heeft de knappe studie gemaakt over de gemiddelde prijs van een huis aan de Herengracht in Amsterdam sinds 1628. Zijn conclusie is dat de vastgoed prijzen in de Herengracht historisch gezien nu even hoog gewaardeerd zijn als de vorige piek in 1736:
Je ziet dat een Herengracht huis vandaag gemiddeld 2,5 miljoen euro kost, een prijs die ongeveer gelijk is aan de prijs die men in 1736 betaalde. Dat is een indicatie dat vastgoed relatief hoog gewaardeerd staat. Het hoogste uit de geschiedenis. Een gevaarlijke belegging dus. Zeker indien je ziet dat het vrij normaal is in de geschiedenis dat die prijs serieus kan terugvallen. In het artikel 'Verkoop dat huis NU' maak ik dan ook de case dat vastgoed zeer waarschijnlijk serieus zal dalen in koopkracht waarde.
Maar dit artikel gaat niet over vastgoed versus euro's maar vastgoed versus goud. Als je de Herengracht omzet in kg goud in plaats van euro's kom je met een toch wel heel ander grafiekje te zitten:
Toegegeven, de omzetting was niet eenvoudig. Ik mis data en heb op vele plaatsen data moeten afleiden maar de grote lijn is volgens mij duidelijk. Gedurende 400 jaar schommelt de prijs van een Herengracht huis tussen de 2 kg en de 8 kg goud. Begin deze eeuw gebeurt er iets bizar. Tijdens de grote depressie in de jaren 30 zakt de prijs voor het eerst onder de 2 kg en bodemt uit in 1938 op slechts 0,4 kg goud voor een Herengracht huis. Maar kort daarna gebeurt er nog iets opmerkelijkers.
Up to date tot 26 jaunari 2012
Herengracht huis €910.516 / Goud €42.200/kg = 21,58 kg goud
Bron data: Herengracht index Piet M.A. Eichholtz & measuringworth.org
Toegegeven, de omzetting was niet eenvoudig. Ik mis data en heb op vele plaatsen data moeten afleiden maar de grote lijn is volgens mij duidelijk. Gedurende 400 jaar schommelt de prijs van een Herengracht huis tussen de 2 kg en de 8 kg goud. Begin deze eeuw gebeurt er iets bizar. Tijdens de grote depressie in de jaren 30 zakt de prijs voor het eerst onder de 2 kg en bodemt uit in 1938 op slechts 0,4 kg goud voor een Herengracht huis. Maar kort daarna gebeurt er nog iets opmerkelijkers.
Vanaf 1960 schiet de prijs los door de vorige top van 8 kg 300 jaar terug tot maar liefst 60 kg in de jaren 70. Dan valt de prijs even terug tot 10 kg goud voor een huis begin jaren 80 omdat goud serieus stijgt in prijs terwijl vastgoed even daalt. Maar daarna, door het wegzakken van de prijs van goud en het terug enorm stijgen van de prijs van vastgoed schiet de ratio terug naar de hemel met een top van 75 kg goud in 2005 voor een Herengracht huis.
Het is verrassend te zien dat het luxehuis voor slechts 0,5 kg goud gekocht kon worden tijdens de depressie terwijl in Engeland en Amerika een gemiddeld huis toch 2-3 kg goud kostte. Misschien dat de oorlogdreiging in onze regio's eind jaren 30 die uitzonderlijk lage prijs in vergelijking met Engeland en Amerika verklaart. Duidelijk is alvast dat ook bij ons vastgoed serieus gedaald is tijdens de grote depressie en die 2-3 kg zeker een haalbare bodemprijs is. Vandaag je vastgoed verkopen voor 5,5 kg kan dus ook bij ons een zeer goede deal worden.
Wat ook belangrijk is om zien is dat de gemiddelde prijs van een luxehuis dus 4 kg goud was historisch gezien. Dat wil zeggen dat een gemiddeld huis in onze regio's van 1600 tot 1950 minder als 1 kg goud was. Er is dus iets zeer geks gebeurd dat huizen nu zo duur zijn in goud uitgedrukt. Je zou kunnen zeggen dat goud helemaal zijn koopkracht niet heeft behouden de laatste 50 jaar. Je hebt veel meer goud nodig vandaag om datzelfde huis te kopen als vroeger. Goud was dus een veel slechtere belegging als vastgoed de voorbije 50 jaar.
De verklaring hiervoor is dat alle munten zich ontkoppelt hebben van goud de laatste 50 jaar. Vele centrale banken hebben dan ook hun enorme voorraden goud op de vrije markt verkocht. Tegelijkertijd heb je een kettingreactie naar beneden gehad. Ook het brede publiek is goud minder gaan waarderen en heeft het vooral verkocht. Dit is een historisch moment geweest. Het afstappen van de goudstandaard, en het heeft dan ook gezorgd voor een historisch lage waardering van goud ten opzichte van vastgoed.
Wat me het meeste fascineert aan de Herengracht index in goud bekeken is dat de prijs van een Herengracht huis gedurende 400 jaar zeer stabiel is geweest. Het schommelde altijd tussen de 2kg en de 8kg goud. Je ziet dus dat goud destijds zijn koopkracht zeer goed bewaarde, en je met je geld (=goud) na verloop van tijd in vele gevallen MEER huis kon kopen. Inflatie was dus onbestaande. Zeker, je had soms prijsstijgingen maar daarna daalde de prijs terug.
Hoe erg de crisis ook wordt, we weten allemaal dat vastgoed nooit de prijzen in euro's van 30 jaar geleden zal halen (10.000 euro gemiddeld voor een huis). Dit omdat er zoveel euro's worden bijgeprint. Maar met goud is dat een heel ander verhaal. Er wordt maar 1% goud per jaar bijgevonden maar er worden ook 1% meer huizen gebouwd elk jaar. Daarom dat ik vastgoed in goudprijzen wil zien. De euro prijzen van vroeger kunnen we voorgoed vergeten. Maar de goudprijzen van vroeger kunnen wel degelijk terug komen!
Zij die dus rijker willen worden kunnen vandaag nog steeds hun vastgoed verkopen en omzetten in goud. Er is een kans dat de speculatie fout loopt en vastgoed in goud uitgedrukt terug duurder wordt maar mijn gok is dat we terug 2,5 kg goud gaan betalen, en waarschijnlijk zelfs minder, voor een gemiddeld huis, en niet 5,5 kg zoals vandaag.
Indien je alles in goud te riskant vindt maar je toch gelooft dat vastgoed inderdaad nog steeds hoog genoteerd staat, kan je je vastgoed verkopen en de opbrengst in plaats van allemaal in goud, in een permanente portefeuille steken. Zo zal je, ook wanneer goud zou dalen, de enorme hoge koopkracht dat je vandaag nog voor vastgoed in België en Nederland kan krijgen behouden, wat er ook gebeurt. Een introductie tot de permanente portefeuille vind je hier: 'Speculeren versus Beleggen'.
Ads door Marc:
53 comments: