Laatste update 18 april 2013 - In 1660, toen Nederland het meest welvarende land ter wereld was, betaalde je 5 kg goud voor een luxehuis in Amsterdam. Tijdens de grote depressie was datzelfde huis nog slechts 0,4 kg goud waard, 10 keer minder dan 400 jaar ervoor. Vandaag begin 2012 betaal je 20 kg goud voor het huis, historisch gezien nog steeds peperduur.
'Baksteen', een commentator op mijn website die tot voor kort, zoals de meeste Belgen, een baksteen in zijn maag had (bijna zijn hele kapitaal in vastgoed), heeft een interessante studie gemaakt over de gemiddelde prijs van een Belgisch huis in goud uitgedrukt:
Prijs 18 april 2013: 6,7 kg goud voor gem. woonhuis
Gem. Prijs Woonhuizen (met inbegrip van villa's): €229.230 / Goud: €34.200/kg
Bron data: Fod Economie Belgie & measuringworth.org
Je ziet dat begin jaren 80, toen goud vrij hoog genoteerd was van waarde, en vastgoed tegelijkertijd serieus stagneerde en zelfs wat daalde, je slechts 2,5 kg goud nodig had om een gemiddeld Belgisch huis te kopen. Echter in de jaren 80, 90 en na 2000 is die prijs geëxplodeerd, doordat goud terug daalde in waarde maar vastgoed terug serieus omhoog ging. In 2005, 20 jaar later, diende je maar liefst 5 keer meer goud te betalen, of 12 kg goud voor een gemiddeld Belgisch huis.
Sinds 2005 is de prijs van een huis terug aan het zakken, niet omdat vastgoed in België sinds 2005 zakt, dat was enkel even het geval in 2009, maar wel omdat goud sinds 2005 meer is gestegen in waarde dan vastgoed. Vandaag 26 januari 2012 kost een gemiddeld huis in België 5,4 kg goud.
Sinds 2005 is de prijs van een huis terug aan het zakken, niet omdat vastgoed in België sinds 2005 zakt, dat was enkel even het geval in 2009, maar wel omdat goud sinds 2005 meer is gestegen in waarde dan vastgoed. Vandaag 26 januari 2012 kost een gemiddeld huis in België 5,4 kg goud.
De vraag is natuurlijk, whats next? Zal de prijs verder zakken? Met andere woorden, als je nu wat vastgoed verkoopt en omzet in goud, is dat nog steeds een schitterende deal? Wat is het potentieel? Als vastgoed bijvoorbeeld terug zakt tot 2,5 kg goud, zoals begin jaren 80 en vandaag krijg je nog 5,4 kg, dan kan je nog goed winst maken. Met het goud dat je vandaag krijgt kan je misschien binnen 5 a 10 jaar, niet 1 huis maar 2 huizen kopen.
Maar goed, misschien stopt de daling vandaag al en wordt vastgoed in de toekomst terug duurder in goud uitgedrukt, gaan we terug naar 12 kilo en meer. Met andere woorden, de 5,4 kilo dat je vandaag krijgt voor een huis kan je misschien maar een half huis mee kopen binnen 5 jaar. Uiteindelijk zijn we hier aan het speculeren over wat vastgoed zal doen.
Om goed te speculeren is het zinvol eens te kijken wat er in Amerika gebeurd is gezien zij meestal voorlopen op wat er bij ons ook zal gebeuren, gewoon wat later. Hier dezelfde grafiek maar dan van een gemiddeld huis in Amerika sinds 1890:
Hier is het uitgedrukt in ounces, dus niet in kg goud. Je betaalt dus 100 ounces goud begin jaren 80 voor een gemiddeld huis. Dat is ongeveer hetzelfde als bij ons begin jaren 80 want 32 ounces is gelijk aan 1 kg goud. 100 ounces is dus 3 kg goud. Ook in Amerika is het sindsdien serieus gestegen, en ongeveer evenveel als bij ons. Ook maal 5, dus 500 ounces, of 15 kg op de top in 2005. Sindsdien is het gedaald maar al een stuk meer als bij ons! Eind 2009 betaal je slechts 200 ounces of 6 kg goud voor een gemiddeld huis in Amerika. Dat is een pak minder als 9 kg goud bij ons. Als Amerika ons meestal voorloopt dan weet je wat je bij ons mag verwachten. Van 9 kg naar minstens 6 kg voor een gemiddeld Belgisch huis.
Ook de grafiek van Engeland is interessant:
Dus de Engelsen staan vandaag net zoals bij ons op 300 ounces of 9 kg voor een gemiddeld huis. De Engelsen waren dus inderdaad duurder, maar dat is nu voorbij! Een gemiddeld huis in België kost vandaag evenveel als een gemiddeld huis in de UK! Dus voor al diegenen die nog in koor roepen: "jamaar wij zijn Engeland niet". Toch wel, we zijn Engeland wel. Onze huizen kosten vandaag evenveel als in Engeland.
Hier de stand van zaken in Nederland:
Prijs 18 april 2013: 6,4 kg goud voor gemiddelde woning
Gemiddelde koopwoning: € 219.746 / Goud: €34.200/kg
Bron data: CBS statline, measuringworth.org
Gemiddelde koopwoning: € 219.746 / Goud: €34.200/kg
Bron data: CBS statline, measuringworth.org
Net zoals in Engeland is vastgoed in Nederland naar het paradijs gerezen. Vastgoed in Nederland kwam net zoals in België en Amerika van 2-3 kg voor een gemiddeld huis begin jaren 80. Maar in 2005 diende je geen 12 kg goud zoals in België en Amerika maar gemiddeld 20 kg goud neer te leggen voor een gemiddeld huis. Sindsdien is het ook bergaf en vandaag 26 januari 2012 betaal je 5,4 kg voor een gemiddeld huis in Nederland.
Jan, een lezer van het eerste uur die me de permanente portefeuille heeft leren kennen waar nu mijn geld in belegd is, stuurde me onlangs een grafiek op van de Bank of International Settlement in Zwitserland die bevestigt dat eind 2009 de prijzen van vastgoed in Nederland en België inderdaad het meest gestegen zijn van zowat alle Westerse landen!
Of hoe Belgen en Nederlanders zichzelf voor de zot kunnen houden dat de prijzen bij ons nog meevallen! Als die Amerikanen zeggen: "jamaar wij zijn België of Nederland niet", dan heeft dat nog enige grond van waarheid! Maar omgekeerd niet. Onze bubbel in huizenprijzen is vandaag, nadat Amerika en vele anderen al serieus gecorrigeerd zijn, nu het grootste! Nu weten we dat het niet enkel de relatieve stijging is die het grootste is, zoals hierboven duidelijk te zien, maar ook de werkelijke prijs het hoogste is zoals af te leiden uit de goudprijs van onze huizen.
Op zich doet het er allemaal niet zoveel toe of de prijs vandaag 6 kg goud is voor een gemiddeld huis zoals in Amerika of 11 kg zoals in Nederland. Wat mij vooral interesseert is het einddoel en dat is toch wel zeer gelijklopend. Zowel in Amerika als in Engeland, België en Nederland kostte een gemiddeld huis 2-3 kg begin jaren 80. En dat is dan ook mijn speculatie. Ik verwacht dat we daar vrij snel zullen zijn, in elk land! De komende 5 a 10 jaar verwacht ik dat een gemiddeld huis weer 2 a 3 kg zal kosten. Of de vastgoed prijzen zakken in euro's nog een stuk naar beneden, of goud stijgt in euro's nog serieus, of beide, maar wat er ook gebeurt, die verhouding van 2-3 kg voor een gemiddeld huis verwacht ik terug te zien binnen de 5 a 10 jaar.
Nu, is dat een gevaarlijke speculatie? Uiteindelijk is 2-3 kg goud voor een huis toch een bodemprijs. Ik bedoel, dat was maar even het geval begin jaren 80 toen goud fenomenaal hoog stond gewaardeerd. Hoewel, als je kijkt naar de grafiek van Amerika die loopt vanaf 1890 zie je dat die prijs van 100 ounces of 3 kg meer als 1 keer is geraakt. Tijdens de grote depressie in de jaren 30 was het ook 100 ounces. En de periode daarvoor van 1890 tot 1910 was het ook 100 ounces.
Zo ook in de UK. Daar was de prijs van een gemiddeld huis niet enkel in de jaren 80 maar ook tijdens de grote depressie in de jaren 30 100 ounces. Dus eigenlijk is die 100 ounces of 3 kg niet echt een uitzondering, maar eerder de regel. Dit lijkt steeds terug te komen, vroeg of laat.
Gezien ik geloof dat we afstevenen op een nieuwe grote depressie vroeg ik mij af hoeveel de prijs van een gemiddeld huis in België en Nederland was tijdens de grote depressie van de jaren 30? Was dat net zoals in Engeland en Amerika slechts 2-3 kg, of was het bij ons erger? Zoals je ziet loopt de grafiek van België en Nederland pas vanaf 1960 dus daarop kunnen we het niet zien.
Daarom heb ik de Herengracht index omgezet in kg goud. De Herengracht index is de gemiddelde prijs van een 100 tal huizen aan de Herengracht in Amsterdam. Dit zijn luxehuizen in het centrum van Amsterdam:
Herengracht, Copyright Harf Zimmermann - This Very, Very Old House
Piet Eichholtz heeft de knappe studie gemaakt over de gemiddelde prijs van een huis aan de Herengracht in Amsterdam sinds 1628. Zijn conclusie is dat de vastgoed prijzen in de Herengracht historisch gezien nu even hoog gewaardeerd zijn als de vorige piek in 1736:
Je ziet dat een Herengracht huis vandaag gemiddeld 2,5 miljoen euro kost, een prijs die ongeveer gelijk is aan de prijs die men in 1736 betaalde. Dat is een indicatie dat vastgoed relatief hoog gewaardeerd staat. Het hoogste uit de geschiedenis. Een gevaarlijke belegging dus. Zeker indien je ziet dat het vrij normaal is in de geschiedenis dat die prijs serieus kan terugvallen. In het artikel 'Verkoop dat huis NU' maak ik dan ook de case dat vastgoed zeer waarschijnlijk serieus zal dalen in koopkracht waarde.
Maar dit artikel gaat niet over vastgoed versus euro's maar vastgoed versus goud. Als je de Herengracht omzet in kg goud in plaats van euro's kom je met een toch wel heel ander grafiekje te zitten:
Toegegeven, de omzetting was niet eenvoudig. Ik mis data en heb op vele plaatsen data moeten afleiden maar de grote lijn is volgens mij duidelijk. Gedurende 400 jaar schommelt de prijs van een Herengracht huis tussen de 2 kg en de 8 kg goud. Begin deze eeuw gebeurt er iets bizar. Tijdens de grote depressie in de jaren 30 zakt de prijs voor het eerst onder de 2 kg en bodemt uit in 1938 op slechts 0,4 kg goud voor een Herengracht huis. Maar kort daarna gebeurt er nog iets opmerkelijkers.
Prijs 18 april 2013: 25,2 kg goud voor Herenhuis
Herengracht huis: €863.575 / Goud: €34.200/kg
Herengracht huis: €863.575 / Goud: €34.200/kg
Bron data: Herengracht index Piet M.A. Eichholtz & measuringworth.org
Toegegeven, de omzetting was niet eenvoudig. Ik mis data en heb op vele plaatsen data moeten afleiden maar de grote lijn is volgens mij duidelijk. Gedurende 400 jaar schommelt de prijs van een Herengracht huis tussen de 2 kg en de 8 kg goud. Begin deze eeuw gebeurt er iets bizar. Tijdens de grote depressie in de jaren 30 zakt de prijs voor het eerst onder de 2 kg en bodemt uit in 1938 op slechts 0,4 kg goud voor een Herengracht huis. Maar kort daarna gebeurt er nog iets opmerkelijkers.
Vanaf 1960 schiet de prijs los door de vorige top van 8 kg 300 jaar terug tot maar liefst 60 kg in de jaren 70. Dan valt de prijs even terug tot 10 kg goud voor een huis begin jaren 80 omdat goud serieus stijgt in prijs terwijl vastgoed even daalt. Maar daarna, door het wegzakken van de prijs van goud en het terug enorm stijgen van de prijs van vastgoed schiet de ratio terug naar de hemel met een top van 75 kg goud in 2005 voor een Herengracht huis.
Het is verrassend te zien dat het luxehuis voor slechts 0,5 kg goud gekocht kon worden tijdens de depressie terwijl in Engeland en Amerika een gemiddeld huis toch 2-3 kg goud kostte. Misschien dat de oorlogdreiging in onze regio's eind jaren 30 die uitzonderlijk lage prijs in vergelijking met Engeland en Amerika verklaart. Duidelijk is alvast dat ook bij ons vastgoed serieus gedaald is tijdens de grote depressie en die 2-3 kg zeker een haalbare bodemprijs is. Vandaag je vastgoed verkopen voor 5,5 kg kan dus ook bij ons een zeer goede deal worden.
Wat ook belangrijk is om zien is dat de gemiddelde prijs van een luxehuis dus 4 kg goud was historisch gezien. Dat wil zeggen dat een gemiddeld huis in onze regio's van 1600 tot 1950 minder als 1 kg goud was. Er is dus iets zeer geks gebeurd dat huizen nu zo duur zijn in goud uitgedrukt. Je zou kunnen zeggen dat goud helemaal zijn koopkracht niet heeft behouden de laatste 50 jaar. Je hebt veel meer goud nodig vandaag om datzelfde huis te kopen als vroeger. Goud was dus een veel slechtere belegging als vastgoed de voorbije 50 jaar.
De verklaring hiervoor is dat alle munten zich ontkoppelt hebben van goud de laatste 50 jaar. Vele centrale banken hebben dan ook hun enorme voorraden goud op de vrije markt verkocht. Tegelijkertijd heb je een kettingreactie naar beneden gehad. Ook het brede publiek is goud minder gaan waarderen en heeft het vooral verkocht. Dit is een historisch moment geweest. Het afstappen van de goudstandaard, en het heeft dan ook gezorgd voor een historisch lage waardering van goud ten opzichte van vastgoed.
Wat me het meeste fascineert aan de Herengracht index in goud bekeken is dat de prijs van een Herengracht huis gedurende 400 jaar zeer stabiel is geweest. Het schommelde altijd tussen de 2kg en de 8kg goud. Je ziet dus dat goud destijds zijn koopkracht zeer goed bewaarde, en je met je geld (=goud) na verloop van tijd in vele gevallen MEER huis kon kopen. Inflatie was dus onbestaande. Zeker, je had soms prijsstijgingen maar daarna daalde de prijs terug.
Hoe erg de crisis ook wordt, we weten allemaal dat vastgoed nooit de prijzen in euro's van 30 jaar geleden zal halen (10.000 euro gemiddeld voor een huis). Dit omdat er zoveel euro's worden bijgeprint. Maar met goud is dat een heel ander verhaal. Er wordt maar 1% goud per jaar bijgevonden maar er worden ook 1% meer huizen gebouwd elk jaar. Daarom dat ik vastgoed in goudprijzen wil zien. De euro prijzen van vroeger kunnen we voorgoed vergeten. Maar de goudprijzen van vroeger kunnen wel degelijk terug komen!
Zij die dus rijker willen worden kunnen vandaag nog steeds hun vastgoed verkopen en omzetten in goud. Er is een kans dat de speculatie fout loopt en vastgoed in goud uitgedrukt terug duurder wordt maar mijn gok is dat we terug 2,5 kg goud gaan betalen, en waarschijnlijk zelfs minder, voor een gemiddeld huis, en niet 5,5 kg zoals vandaag.
Indien je alles in goud te riskant vindt maar je toch gelooft dat vastgoed inderdaad nog steeds hoog genoteerd staat, kan je je vastgoed verkopen en de opbrengst in plaats van allemaal in goud, in een permanente portefeuille steken. Zo zal je, ook wanneer goud zou dalen, de enorme hoge koopkracht dat je vandaag nog voor vastgoed in België en Nederland kan krijgen behouden, wat er ook gebeurt. Een introductie tot de permanente portefeuille vind je hier: 'Speculeren versus Beleggen'.
Ads door Marc:
In Nederland worden de huizenprijzen gedempt doordat de rente op hypothecaire leningen nog (steeds) volledig te verrekenen is met de belasting. Hierdoor heeft elke nederlander een discount op zijn rente van 30 tot 52%.
BeantwoordenVerwijderenTen tweede is en blijft er in Nederland een structureel tekort aan woningen in die delen van het land waar de meeste mensen wonen. Zeker nu de bouwproductie stagneert als gevolg van de kredietcrisis, zal de komende jaren de krapte op de woningmarkt toenemen.
Op dit moment is er een status-quo. Huizen (en dan voornamelijk woonhuizen als vastgoed) wisselen in veel lagere volumes van eigenaar. De huizenprijzen daarentegen zijn nog niet substantieel gedaald. De huidige eigenaren blijven zitten waar ze zitten.
Of dit struisvogel-taktiek is? Als de economische groei, en daaraan gekoppeld stijging van lonen en prijzen, weer toeneemt, dan kan de markt voortsudderen. Prijsstijgingen van huizen zullen dan vooralsnog beperkt blijven tot inflatie.
Als echter onder druk van de groeiende staats-schuld, er gemorreld gaat worden aan de hypotheekrente-aftrek in Nederland - wat bijna onvermijdelijk is - dan zal de huizenprijs een duikvlucht naar beneden maken. Zie ook de situatie in Zweden, waar men in 1991 de rente-aftrek aanpaste.
De correlatie met goud - die je maakt in bovenstaand artikel - zal dan inderdaad wel eens uit kunnen komen. Al speculeer je hiermee op twee trends: Daling van prijzen van woningen, en stijging van goud.
Mocht echter de politieke moed in Nederland ontbreken om iets aan de hypotheekrente-aftrek te veranderen, en de huidige goudopmars een bubble blijken? Dan is een heel ander scenario dus ook nog mogelijk.
Het lijkt mij raadzaam om bedachtzaam alle vermogens-categorien te blijven inschatten. Goud is en blijft een verzekering in een portefeuille en zou ik niet speculatief toepassen.
Dank voor het delen!
Beste,
BeantwoordenVerwijderenDank voor je reactie.
Of het nu aandelen, vastgoed, obligaties of goud is. Een geconcentreerde positie van eender wat is een speculatie. Het kan je koopkracht serieus doen toenemen maar ook serieus doen afnemen.
Velen hebben met een geconcentreerde positie in vastgoed hun koopkracht serieus doen toenemen. Ze hebben dus reeds zwaar gespeculeerd en goed gespeculeerd! De opbrengst van die hele vastgoed verkoop steken in een geconcentreerde positie goud is een even grote speculatie als ervoor en kan evengoed of zelfs nog beter worden van resultaat.
Indien je geen geconcetreerde positie wilt, indien je de koopkracht van je kapitaal wil behouden wat er morgen ook gebeurd dan steek je de opbrengst van dat vastgoed in een permanente portefeuille. Op die manier speculeer je niet op vastgoed en goud, maar enkel op vastgoed. Want indien goud morgen daalt zal een permanente portefeuille je koopkracht toch weten te behouden.
Overheidsmaatregelen zijn net zoals de beurskoers eerder een gevolg van de 'social mood' dan de oorzaak, zoals Robert Prechter me leerde. Wanneer mensen zich goed voelen spenderen ze, stijgen de waarderingen van vastgoed, en worden overheden gul en delen belastingsvoordelen uit aan kopers waardoor er nog meer vastgoed gekocht wordt en de prijzen nog meer stijgen.
Nu de social mood gekeerd is, de mensen minder uitgeven en de vastgoed prijzen dalen, zullen ook de overheden volgen, gierig gaan worden, belastingsvoordelen wegknippen wat het aantal kopers doet afnemen en de prijzen nog meer naar beneden duwt.
Het staat dus in de sterren geschreven dat die renteaftrek of ander voordelen zullen weggeknipt worden. Althans dat is mijn speculatie.
Op zich kan de ratio van 2-3 kg goud bereikt worden zelfs wanneer goud niet meer omhoog gaat. Dan hoeft vastgoed in Belgie en Nederland gewoon te dalen met 80% in euro's uitgedrukt. Iets wat de voorbije 20 jaar in Japan net is gebeurd.
Persoonlijk echter denk ik niet dat dat zal gebeuren en vastgoed rond de 30% zal dalen en goud nog eens zal verdubbelen of verdriedubbelen, zo zit je ook terug aan 2-3 kg goud voor een huis.
Indien de overheden echter gaan printen zoals nooit voorheen en ipv op de knip gaan zitten massaal gaan spenderen met bijgeprint geld is het mogelijk dat vastgoed in euro's nauwelijks daalt maar ook nauwelijks stijgt terwijl goud makkelijk 500% of meer zal stijgen waardoor de verhouding van 2-3 kg goud voor een huis ook bereikt wordt. Maar die kans acht ik kleiner.
1 zaak is voor mij duidelijk uit bovenstaande studie, wat er morgen gebeurd weet niemand, maar wat er gisteren gebeurd is weet iedereen. Vastgoed is in de geschiedenis van de mensheid nog nooit zoveel goud waard geweest als de laatste jaren. Seize the day is dan ook mijn boodschap aan vastgoed eigenaars. Verzilver je winst door het om te zetten in goud of om te zetten in een permanente portefeuille. Enkel wanneer de winst genomen is heb je ze! Zolang je dat niet gedaan hebt kan je volledige vastgoed winst in sneltempo verdwijnen, zoals je in de Herengracht index kan zien.
Chapeau Marcel!
BeantwoordenVerwijderenMooi artikel.
Iets wat andere laten liggen.
Niets aan toe te voegen.
Als goud de barometer van waarde weer overneemt wordt het allemaal veel duidelijker voor iedereen.
gr. loper
Sorry...Het is Marc.
BeantwoordenVerwijderenloper
Dank je voor het compliment loper! Je doet me plezier!
BeantwoordenVerwijderenKnappe analyse Marc. Kwaliteit zoals altijd. Enkele ideeën van mijn kant.
BeantwoordenVerwijderen1. Een huis is een activa klasse die meestal gekocht wordt (volledig of gedeeltelijk) met krediet. De prijs van een huis hangt dus ontegensprekelijk vast aan de kostprijs en beschikbaarheid van krediet op de markt. Goud wordt zelden gekocht op krediet.
2. Als je vanaf 1980 tot 2003 kijkt dan zie je dat we een gigantische kredietinflatie kenden gedurende die periode zonder dat goud spectaculair steeg. Erger nog, gedurende het grootste deel van die periode zakte de prijs van goud zelfs. Een huis daarentegen bleek veeeel beter te beschermen tegen inflatie. De oefening "inflatie dus goud kopen" is niet zo makkelijk.
3. In de jaren 30 zakte de prijs van vastgoed in goudtermen zeer sterk. Maar als je weet dat de dollar toen gekoppeld was aan goud dan mag je ook zeggen dat vastgoed kelderde in dollartermen.
4. Ik zou niet durven zeggen dat de gemiddelde prijs van een huis nooit naar 10.000 euro kan omdat de centrale banken veel geld bijdrukken. Centrale banken drukken, das waar, maar wat ze drukken is peanuts tov de berg aan onbetaalbare schulden in het systeem. Centrale banken drukken tot op het niveau dat de kredietmarkten zich herstellen en vertrouwen terugkeert want hun primaire doel is de heropstart van de kredietmarkten en de zo snel mogelijke terugkeer naar pre 2007 kredietomstandigheden. Als de paniek opnieuw toeslaat en krediet implodeert wordt geld plotseling zeer schaars en kan van alles gebeuren. Vergeet niet dat krediet moet worden afgelost met geld, niet met bakstenen of goud. Ik herinner me nog een filmpje op youtube van een failliete bankier in de jaren 30 die zijn luxe auto verkocht voor 100$ omdat hij geen eten kon kopen. Wat je daaruit leert is (1) 100 is een laag bedrag en (2) hij wisselde zijn auto voor $ en niet voor goud. De context vas de situatie is dus zeer belangrijk.
Conclusie: Huizen zijn overgewaardeerd, zelfs een blinde kan dat zien. De mania in huizen van de laatste 10 jaar maakt een grote kans om de welvaartsillusieprijs van de komende 10 jaar te winnen. Waar ik mij zorgen over maak is dat iedereen nu kijkt in de richting van goud. Goud is zekerheid, beschermt tegen paniek en onzekerheid, beschermd waarschijnlijk wel tegen (hyper)inflatie (alhoewel dat in het verleden niet altijd zo was), misschien zelfs ook tegen deflatie, maar we mogen niet vergeten dat ook goud onderhevig is aan zeebelvorming en dat tijdens een zware deflatiepandoering ook goud wel deels in de brokken zou kunnen delen. Ik geloof dat goud een belangrijke rol moet spelen in een spaarpot, maar ik geloof ook dat cash nog belangrijker is. Als je stopt met geloven en op zeker wil spelen dan kies je uiteraard voor de permanente portefeuille. Dan weet je zeker dat je niks ernstig kan overkomen. Met dit artikel benadruk je nogmaals het nut en de kracht van de PP. Zeer interessant!
Marc,
BeantwoordenVerwijderenEnkele losse bedenkingen. Anoniem heeft gelijk, het fiscale stelsel aangaande onroerend goed zijn in Nederland heel anders dan in België, waardoor de prijzen niet te vergelijken zijn. Daarnaast tellen ook nog andere factoren, demografie, risicobereidheid waardoor de prijzen in het algemeen moeilijk vergelijkbaar zijn. Bijvoorbeeld, in de USA konden mensen met 0$ eigen kapitaal en een beperkt inkomen toch een imposante villa kopen omdat de banken sowieso rekenden op het surplus van de verkoop als de schuld niet terug werd betaald, dit risico heeft geleid tot de grote crash. In ons land zal je dit niet kunnen doen.
Verder vergelijk je huizenprijzen met goud in dollar, goud in euro, goud in ponden, dat geeft niet echt een duidelijk beeld, dit maakt een rechtstreekse vergelijking tussen de USA, de UK en België of Nederland onmogelijk.
Denken dat goud geweldig zal stijgen ten opzichte van vastgoed is enkel interessant voor zij die hun gehele portefeuille in goud hebben en zinnens zijn een huis te kopen in de nabije toekomst. Het is echter zwaar speculatief (wat ik niet van je gewoon ben Marc!).
In de praktijk telt nog altijd de absolute waarde van vastgoed enerzijds en je eigen kapitaal (dat een lappendeken vormt waar in het beste geval goud in zit, in het gros van de portefeuilles zal waarschijnlijk zelfs geen goud zitten) plus datgene wat je kan ontlenen anderzijds. Dit neemt niet weg dat je studie interessant is om door te nemen.
Nog één opmerking omtrent goud, het is een mythe dat goud schaars is, dat is het namelijk niet. Het klopt dat er ondergronds steeds minder te vinden is echter, het overgrote deel van al het goud dat ooit gedolven is, is nog steeds in omloop. Slechts een beperkt percentage is effectief verwerkt en 'opgebruikt'.
JDB
Geen man beter dan Frank De Baere om het standpunt van deflatie te verdedigen.
BeantwoordenVerwijderenDag Frank! :-)
Dank je voor je waardevolle reactie.
Het is inderdaad zo dat goud soms totaal niet beschermt tegen inflatie. Dat is iets dat vele mensen over het hoofd zien. Je ziet het inderdaad ook in de relatie goud versus vastgoed. Goud heeft je helemaal niet beschermd tegen de inflatie in vastgoed. Goud heeft je koopkracht ten opzichte van vastgoed inderdaad vernietigd. Met goud kan je 3 keer minder vastgoed kopen als 25 jaar geleden.
Zeer interessant dat je wijst op het gevaar van goud als belegging in dit klimaat: 'Vergeet niet dat krediet moet worden afgelost met geld, niet met bakstenen of goud.' is de kern van de zaak. Had het niet beter kunnen zeggen.
Wat niet besproken wordt in dit artikel is inderdaad dat alle vorige grote depressies goud gekoppeld was aan geld. Je ziet dat goud toen serieus steeg in waarde ten opzichte van vastgoed, maar was het omdat het goud was of geld was? Dat antwoord is zeer eenvoudig: omdat het geld was. Dit weet je door te kijken naar andere edele metalen die geen geld waren zoals zilver in de jaren 30. Deze prijs is wel degelijk ook in elkaar gezakt in tegenstelling tot goud! (Voor prijs zilver tijdens laatste grote depressie in jaren 30 zie artikel: 'Goud Tijdens Deflatie - Revised', terug te vinden onder 'goud'.
Vandaag is goud geen geld meer en is het inderdaad mogelijk dat het geld is dat in de komende depressie serieus stijgt in waarde (tegen alle verwachtingen in) en een huis inderdaad terug 10.000 euro gaat kosten. In dergelijk klimaat kan goud inderdaad serieus dalen in prijs (maar waarschijnlijk niet in koopkracht omdat al de rest meer daalt, doordat goud nog in trek is als safe heaven). Echter, geld niet uitgeleend aan failliete entiteiten zal dan een veel betere belegging blijken als goud.
Dus ik ben met je akkoord dat een permanente portefeuille een veel zekerdere haven is als enkel goud, omdat een permanente portefeuille ook veel geld bezit.
Dank je voor het accent op de waarde van cash! Ik begon zelf al weer verleid te raken door het goud verhaal, en was weer vergeten dat inderdaad goud in het huidige klimaat wel degelijk serieus kan dalen ook!
Zeer goed artikel!
BeantwoordenVerwijderenEen dergelijk vergelijk heb ik nog niet eerder gezien. Dit geeft inzicht!
De gigantische stijging van goud voor een huis is natuurlijk ook mogelijk gemaakt door de ontkoppeling van goud en geld. Dit zal vroeg of laat weer gekoppeld worden omdat men naar zekerheden gaat zoeken. Goud is wereldwijd bekend als het ultieme geld.
De stijging van de huizenprijzen in goud is ongekend hoog. Het dal zal dan waarschijnlijk ook ongekend diep zijn waarbij op dezelfde wijze alle records worden gebroken.
Het valt mij op aan de reacties op het artikel dat de werkelijkheid zelfs hier door verschillende nog niet wordt doorzien.
Laat staan de grote massa. Als die wakker wordt wat zal er dan wel niet gebeuren.
Het artikel onderbouwd mijn mening dat goud nog een lange weg omhoog heeft te gaan. En niet te vergeten huizen omlaag.
Evert Jan
Allereerst mijn waardering voor dit werkstukje, daar moeten ettelijke uren, zo niet dagen ingekropen zijn...
BeantwoordenVerwijderenDe kwestie is natuurlijk, in wat kan je waarde uitdrukken? In onze complexe wereld is dat een combinatie van dingen: goud, huizen, aardolie, geld, arbeid, tijd, ... Eén van die zaken alleen heeft nooit waarde. Een huis heeft geen waarde als het in onveilig gebied ligt, goud heeft geen waarde als geld veel opbrengt, geld heeft geen waarde als er geen vertrouwen is enzovoort.
De PP houdt met die complexe realiteit rekening en ik weet niet hoe een amateur (=niet-professioneel) zijn verworven bezit op een andere manier beter kan veiligstellen.
Vastgoed was de beste oplossing die ik kon verzinnen in het verleden. Mijn geloof erin wankelt en mijn vastgoed past op dit moment niet met mijn leven en demonstreert daarmee een ander nadeel van vastgoed: inflexibiliteit.
Problemen met de waardevastheid van vastgoed zie ik in:
- veiligheid van de omgeving waarin het gelegen is.
- belastingen: als vadertje staat geld nodig heeft binnenkort weet hij de huiseigenaar te vinden.
- tijdelijke overwaarderingen zoals de laatste decennia.
Harry Browne's boek "Why the Best-Laid Investment Plans Usually Go Wrong" heeft een hoofdstuk over vastgoed dat je misschien zou kunnen delen met je lezers.
Goud is verschrikkelijk volatiel en het is wel leuk om te zien hoe de ontslagen speculant in je
zich eventjes roert als een duivel in een wijwatervat. Dat is dan ook mijn voornaamste kritiek op je artikel. Als je het achteloos leest krijg je de boodschap dat je alles in goud moet proppen. In de reactie aan Frank heb je dit echter al rechtgezet.
In theorie heeft de PP bij mij vastgoed voorbijgestoken als bewaker van mijn vermogen. In praktijk voel ik nog veel aarzeling. De kans dat de PP de komende jaren een slechtere investering is dan vastgoed lijkt me echter gering.
Boeiende invalshoek! Doe zo verder. Ga vooral door
BeantwoordenVerwijderenGroeten
Stefaan
@marc : dat "goud geen geld meer" is, vind ik wat kort door de bocht : net zoals nu iedereen goud wil kopen, kan je 't ook verkopen. Anekdote (écht hé !) : in onze straat is eind vorig jaar (in volle Kerstperiode) een alleenstaande man thuis doodgevonden (beetje eenzaat, en was al tweetal weken overleden). De man bezat géén 'geld' (geen cash gevonden in huis, ook niet op bankrekeningen), maar wél goud (nog van de jaren stillekes werd vermoed, geërfd van zijn ouders waar ie z'n hele leven lang bijgewoond had). Voor z'n basisbehoeften (eten en andere inkopen) ging ie altijd in de bank z'n goudstukken inwisselen voor 'gewoon geld' om daarna naar de winkel te gaan. Als "goud geen geld meer" zou zijn, zou deze omwisseling niet kunnen gebeuren.
BeantwoordenVerwijderensorry, @marc moest uiteraard zijn @frank
BeantwoordenVerwijderenach nee, was dan toch @marc; sorry, Frank !
BeantwoordenVerwijderen(by the way, dat u, Marc, dat zei, verwondert mij wel; u was toch steeds pro goud ?)
Dag Marc,
BeantwoordenVerwijderenEen knap artikel, alleen is het wel zo dat een huis pas speculatie wordt als je er meer dan eentje bezit.
Ik geloof zelf nogal sterk in deflatie, maar dan een deflatie die eindigt in een devaluatie van munten. Ik sta sterk achter de visie van Frank, alleen zullen de overheden geen sterkere munten kunnen dragen (vb. Japan, VS,...). De huidige situatie moet uiteindelijk leiden tot het failleren op overheidsschulden (treasuries ed). Zo'n situatie betekent altijd hyperinflatie waarbij enkel goud haar koopkracht behoudt. Alleen kan dit proces nog jaren duren met afwisselend deflatoire en licht inflatoire momenten. Vooral Japan zal het volgens mij als eerste moeilijk krijgen met een yen die omhoog wil en een te lage rente die het niet lang meer zal houden.
In de speculatiediscussie huis vs goud vs PP zou ik toch opteren voor de PP. Goud kan altijd geconfisceerd worden of in een extreem scenarie zouden centrale banken goud kunnen afzweren en resoluut kunnen kiezen voor een nieuwe fiat (tijdelijke) wereldmunt. Zoals hierboven gezegd is goud geen gebruiksmetaal waardoor er voldoende voorhanden is, wat het net ideaal maakt als munt. Ik zou zeker ook niemand aanraden zijn huis te verkopen en opnieuw te gaan huren. Komt er toch hyperinflatie dan worden schulden immers op een drafje afbetaald. En in de jaren 30 zijn er vele gezinnen die na het failliet van hun bank hun lening nooit hebben moeten afbetalen.
groeten,
stefaan
Dag Jan Evert,
BeantwoordenVerwijderenDank je voor je reactie! Blij te horen dat het speculatieve verhaal vastgoed vs goud ook steek houdt bij jou. Je zegt: "De stijging van de huizenprijzen in goud is ongekend hoog. Het dal zal dan waarschijnlijk ook ongekend diep zijn waarbij op dezelfde wijze alle records worden gebroken."
Dat zou wel eens goed kunnen! Dus een gemiddelde prijs van 2-3 kg goud voor een huis zou wel eens een zeer bescheiden doel kunnen zijn. 0,2 kg of 0,3kg goud voor een huis is ook mogelijk indeed!
Hoe probeer jij te profiteren van je visie?
Dag baksteen!
BeantwoordenVerwijderenEerst en vooral dank voor je bijdrage aan het artikel. Het is dankzij jouw eerste onderzoek over de prijzen in Belgie dat ik er ook verder ben ingedoken.
Ik vind dit zeer mooi gezegd van je:
"De kwestie is natuurlijk, in wat kan je waarde uitdrukken? In onze complexe wereld is dat een combinatie van dingen: goud, huizen, aardolie, geld, arbeid, tijd, ... Eén van die zaken alleen heeft nooit waarde. Een huis heeft geen waarde als het in onveilig gebied ligt, goud heeft geen waarde als geld veel opbrengt, geld heeft geen waarde als er geen vertrouwen is enzovoort.
De PP houdt met die complexe realiteit rekening en ik weet niet hoe een amateur (=niet-professioneel) zijn verworven bezit op een andere manier beter kan veiligstellen."
Ik denk dat een pp zowel voor een amateur als professioneel de beste oplossing is om beschermd te zijn tegen elk klimaat. Of wat zou een professioneel anders/beter kunnen doen?
Dag JDB!
BeantwoordenVerwijderenWe hebben al 1000 keer gehoord dat Belgie of Nederland anders is als Amerika. Argumenten al zou het leenbeleid daar laxer geweest zijn worden steeds gegeven. De hele punt van mijn artikel is juist dat, indien je naar de resultaten kijkt, namelijk hoeveel kost een huis in elk land historiscch gezien, hoeveel is het gestegen en hoeveel is het terug gedaald, dan zie je dat Belgie en Nederland wel degelijk evenveel en nu zelfs meer gestegen zijn als Amerika. Dat neemt niet weg dat je gelijk kan hebben dat het ontleenbeleid laxer was in Amerika. Maar dat is maarr 1 van de oorzaken van prijsstijgingen. Er zijn zoveel factoren die verantwoordelijk zijn voor de prijsstijgingen (fiscale stimulie, spaarreserves bevolking, ...).
Het punt is dat vastgoed vandaag in onze regio's meer is gestegen als in Amerika, niet minder zoals velen denken.
"Verder vergelijk je huizenprijzen met goud in dollar, goud in euro, goud in ponden, dat geeft niet echt een duidelijk beeld, dit maakt een rechtstreekse vergelijking tussen de USA, de UK en België of Nederland onmogelijk."
Ik druk alle prijzen in goud uit omdat dit het juist mogelijk maakt van de prijzen tussen verschillende landen degelijk te vergelijken in een munt dat voor iedereen betekenis heeft. Ik zou ook alle huisprijzen kunnen vergelijken in dollars, maar wat zegt dat voor ons? In goud heeft het zowel voor een Amerikaan als voor een Belg betekenis. Ik begrijp niet wat je bedoelt.
Ik ben de eerste om toe te geven dat vastgoed beleggingen omzetten in goud beleggingen zwaar speculatief is. Maar tegelijkertijd zeg ik ook dat die vastgoed belegging ook zwaar speculatief was!
Elke geconcentreerde positie is zwaar speculatief, of het nu goud of vastgoed is.
Ik vind niets fout met specculeren. Ik kan het gewoon zelf niet doen omdat ik niet genoeg financiele zekerheid/reserves heb om het te doen en er ook geen tijd en zorgen in wil steken. Maar elkeen die wel over genoeg kapitaal beschikt om ook een variabele portefeuille te hebben en zijn gok wil wagen raad ik aan zijn vastgoed beleggingen te verkopen en te ruilen voor 100% goud. Dat is lange termijn volgens mij een zeer goede speculatie. Bovenstaand artikel toont dat je waarschjnlijk, vroeg of laat, makkelijk 3 keer meer vastgoed zal kunnnen kopen met datzelfde goud. Dan kan je terug switchen, zo word je rijk.
Goud is lange tijd geld geweest, niet omwille van zijn schaarste maar inderdaad omdat er zoveel van aanwezig is. Wat wel belangrijk is is het bijprint ritme, en dat is bij goud veel stabieler en lager als bij zilver, schelpen of papieren geld.
@stefaan
BeantwoordenVerwijderenDank je voor je compliment! Doet me goed!
@anoniem
BeantwoordenVerwijderenDat goud geen geld meer is is inderdaad kort door de bocht. Goud wordt wel degelijk nog gebruikt als geld. Maar toch moet je opletten. Geld is wel degelijk los gekoppelt van goud. Al je verplichtingen, je huur, de prijzen in de winkel, de prijs van je huis, wat een auto kost, je belastingen, is in geld uitgedrukt, en het is dus geld dat je moet hebben, geen goud!
Goud heeft zeker geldwaarde maar die schommelt hevig en je kan er dus niet altijd op rekenen als geld.
Ik pleit voor een terugkeer van geld naar goud, dat is zeker, maar tot dan moet je jezelf geen illussies maken, goud is geen geld meer, geld is geen goud meer, met alle gevolgen vandien. Soms stijgt goud serieus in (geld)waarde, soms daalt goud serieus in (geld)waarde.
@stefaan,
BeantwoordenVerwijderenDank je voor je interessante reactie. Je hebt gelijk dat een eigen huis hebben niet echt speculeren is.
Eigen vastgoed is nog steeds goedkoper op lange termijn als vastgoed huren van een ander. Bovendien heb je als vastgoed eigenaar meer woonzekerheid en meer vrijheid in het bepalen wat je doet in je huis. Dus ik pleit niet om je huis te verkopen voor goud.
Maar ik geloof wel dat mensen die een zware lening hebben er verstandig aan zouden doen eruit te stappen en het huis te laten gaan. De werkloosheid gaat nog serieus toenemen en de rentevoeten waarschijnlijk in stijgende lijn. Op dat moment zullen veel belgen die een zware lening hebben wel eens serieus in de financiele problemen kunnen komen. Dus nu verkopen en schuldenvrij zijn is te verkiezen boven een zware hyptoheek af te betalen die veel hoger is dan hetzelfde te huren.
Wat ik bedoel met een baksteen in de maag is niet dat elke belg zijn eigen huis kopt. Dat vind ik positief (voor zij die het zich kunnen permiteren!). Wel dat vele belgen speculeren in vastgoed en meer als 1 huis hebben. Voor hen is mijn boodschap, verkopen en omzetten in goud voor de speculator die uit is op veel rendement (maar mogelijks ook veel verlies) of een permanente portefeuille (die uit is op koopkracht behoud van zijn kapitaal).
Zeer interessant wat je daar zegt over de jaren 30. Is het echt zo dat men zijn lening niet diende terug te betalen na het faillissement van de bank? Dat zou me zeer verbazen. Heb je daar meer info over? Waar heb je dit gehoord?
De onroerend goed krisis in in 2006/07 begonnen in de USA en zal aanhouden tot 2033 (een Onroerend goed cyclus duurt ongeveer 76 jaar: 50 jaar groei en 26 jaar baisse). De cijfers zijn gebaseerd op de historische onroerend goed cycli.
BeantwoordenVerwijderenDit is de fundamentele golf..al de rest (fiscale aftrekaarheid,...)is bladvulling en beinvloedt de basiscyclus niet.[www.goldonomic.com]
Dag Marc,
BeantwoordenVerwijderenHoe probeer jij te profiteren van je visie?
Strategie:
2 jaar geleden bewust huis verkocht en boerderij gehuurd. Geld belegd in goud, zilver en mijnen.
Nu kwestie van geduld.
Evert Jan
Ja, heel mooi gedaan.
BeantwoordenVerwijderen1. Typisch die eerste reactie. Zo denkt bijna iedereen. Lineair en positief, totaal fout.
Als de economische groei, en daaraan gekoppeld stijging van lonen en prijzen, weer toeneemt, dan kan de markt voortsudderen. Prijsstijgingen van huizen zullen dan vooralsnog beperkt blijven tot inflatie.
2. Alleen goud is geld, niks anders kan die functie op die manier vervullen. Iemand zegt je kan waarde uitdrukken in goud, olie etc. Nee, dat kan niet want niets bezit de specifieke eigenschappen zoals goud die bezit.
Ik ga er vanuit dat al het papiergeld dat we nu hebben binnen 10 jaar een waarde van 0 vertegenwoordigt en dat we daarna opnieuw beginnen met munten die een bepaald deel goud als achterliggende waarde hebben. En die oorlogsdreiging die je beschrijft, neem dat maar mee in de analyse voor de nabije toekomst.
Beste Marc,
BeantwoordenVerwijderenIk ben 27 jaar en ben al enkele jaren samen met mijn 25 jarige vriendin. We kijken uit om samen te gaan wonen en hebben al flink wat gespaard (1/3e van aankoopbedrag van een huis wat we voor ogen hebben). Dit spaargeld is ongeveer verdeeld zoals de PP. We waren jaren van mening dat huren weggesmeten geld is, maar oa deze blog doet ons inzien dat op korte termijn huren, best een goede keuze kan zijn. Ik weet dat u niet graag speculeert, maar zou u een termijn kunnen plakken tot het moment dat de huizenprijzen mogelijk aan 2 a 3 kg goud staan? Ik heb hierboven al gelezen dat u een 30% prijsdaling van vastgoed verwacht, af en toe een kenner zijn speculatie's lezen is altijd interessant. Ik denk dat u 24 maanden gaat schrijven, 2 jaar iets huren met mijn vriendin, dat zien we nog wel zitten alvorens een definitief huisje te kopen dat we kunnen aanpassen naargelang onze wensen en middelen.
@Evert Jan
BeantwoordenVerwijderenDank je voor je reactie. Ik probeer te profiteren van mijn visie door vandaag geen eigen huis te kopen desondanks ik het kapitaal heb en de leeftijd! In plaats daarvan steek ik het in een permanente portefeuille en wacht betere tijden af om vastgoed te kopen.
Proficiat met je beslissing 2 jaar terug je vastgoed verkocht te hebben en het dan nog in goud te durven steken. Dat heeft je vandaag al zeer extra koopkracht opgeleverd. Een goede investeerder ben je. Knap!
@anoniem
BeantwoordenVerwijderenIk ben akkoord met je analyse. Ik denk dat nog 2 jaar huren een wereld van verschil kan maken. De grootste dalingen zijn vooral in het begin van de crash met 10% per jaar. We lijken gestart te zijn in 2009 met de eerste daling ook in België, dus ja, nog 2 jaar en je zal al een veel betere deal kunnen doen.
Mijn complimenten voor het gespaarde bedrag. Je bent een grote uitzondering dat je 1/3e al gespaard hebt en je zal binnen 2 jaar ook de grote uitzondering zijn die cash heeft om te kunnen kopen en voorbereid zijn slag kan slaan.
Ook mijn complimenten van voor een pp te kiezen en niet enkel voor goud. Ik denk dat dat wijs is want uiteindelijk weet je niet wat er gaat gebeuren. Voor hetzelfde geld is de crisis morgen over en gaat vastgoed terug stijgen terwijl goud gaat dalen. Dat wil je niet meemaken want dan kan je nooit een huis kopen en blijven sparen.
Voorlopig zit je goed. Je gezond verstand blijven gebruiken. Weigeren iets te kopen dat duidelijk duur is. Sparen zoals men dat vroeger deed, verstandig gespreid beleggen, en wachten tot het redelijk geprijsd is.
Chapeau dat je je partner hierin meekrijgt. Mijn indruk is dat vrouwen veel sneller willen kopen dan mannen. Lukt het je van degelijk te settelen in een huurhuis? Waar vind je zo een vrouw? ;-)
Hoi Marc,
BeantwoordenVerwijderenIk ben die 27 jarige, ik hou mezelf graag anoniem :) Ik wil je bedanken dat je de moeite hebt gedaan een antwoord te schrijven. Ik ben nog veel langsgekomen op deze blog en ben uiteraard heel blij met je antwoord. Ik heb dat bedrag zelf gespaard (zonder hulp van ouders) door hard te werken & goede investeringen te doen. Mijn vriendin weet dat ik hier een grote interesse in heb & vertrouwt op mijn voorspellingen (dalende huizenprijzen, zeker in reele prijzen) hoe gek die voor haar ook mogen klinken. Dit vertrouwen heb ik ook te danken aan mijn trackrecord en het bij één gespaard bedrag (ik ben master en ben pas beginnen te werken op 23jaar, al moet ik erbij zeggen dat ik vanaf mijn 16e vakantie-werk heb gedaan en deze verdiensten nooit heb uitgegeven aan cd's, brommer of andere jeugdige verlangens).
Iedereen uit mijn omgeving denkt dat huizen een asset zijn die nooit zullen dalen in prijs, huizen zijn ten allen tijde een goede investering lijken ze te denken. Dat geeft me al een goed gevoel dat het vet van de soep is. Wat me ook een goed gevoel geeft zijn de talloze TV programma's zoals huizenjacht, huis te koop... Ook het aantal immokantoren en makelaars + hun reclame in de lokale krantjes. Al die aandacht voor huizen wordt echt wel opgeblazen. De bubbel kan dus nog veel leger denk ik ! En hij is al aan het leeglopen gelukkig & dat ziet mijn vriendin ook.
We hebben nu afgesproken om iets te huren vanaf juni (450 per maand), met als losse richttijd 2 jaar & daarin proberen we zoveel mogelijk te sparen en dus te verdelen via de permanente portefeuille. We zijn realistisch dus ik beheer het geld van mijn vriendin op een andere rekening en ik moet het cash gedeelte (spaarrekening) bij haar op 40% houden (het is tenslotte haar geld).
Als 27 jarige heb ik veel vrienden die net beginnen te bouwen en moeten we naar een 8-tal housewarming party's per jaar & dan zie ik mijn vriendin (en ik ook) soms wel wegdromen van een eigen stekje, dat van ons is, waar we ons eigen ding kunnen doen. Dat maakt het moeilijk deze beslissing te nemen.
We zijn dus een beetje jaloers op onze vrienden maar we hebben de ambitie om hen in 2012 a 2013 aangenaam te verassen met een aankoop van een droomhuis waarbij hun ogen zullen openvallen.
@anoniem
BeantwoordenVerwijderenMijn verontschuldigingen voor de late reactie. Dank u voor uw complimenten over deze website.
Ik ben zeer onder de indruk van wat u reeds gerealiseerd hebt. Van jongsaf al consistent aan het sparen. Uw jeugdspaargeld niet verbrast te hebben aan dure hobbies of naive investeringen en vandaag 10 jaar verder nog steeds verder aan het sparen bent en u nog steeds niet hebt laten verleiden een eigen huis te kopen, terwijl u waarschijnlijk een pak meer cash heeft dan vele van uw vrienden die wel een huis kopen.
Het toont een sterk karakter. En het moet reeds zeer moeilijk geweest zijn voor u en uw vriendin, gezien de huizenprijzen de laatste 10 jaar sneller stijgen dan een hardwerkend individu kon bijeen sparen (Een stijging van 10% per jaar is ongeveer 10.000 euro duurder elk jaar).
Langs de andere kant, als ik zie wat mijn vrienden betalen vandaag om een eigen huis te hebben dan kan ik enkel stellen dat het soms absurd is. In omgeving Antwerpen 250.000 euro betalen voor een gemiddeld rijhuis? 20 jaar lang 1.700 euro mogen afbetalen voor een gemiddeld rijhuis? Dus je moet al met twee 20 jaar lang hard zwoegen om een gemiddeld rijhuis te kunnen kopen? En tegen dan mag je beginnen met de dure renovaties? De zotheid heeft zo zijn grenzen.
Akkoord ik heb ook vrienden die een klein rijhuis voor 130.000 euro hebben kunnen kopen in 2005 of een appartement in omgeving Antwerpen voor 150.000 euro. Dat zijn al betere deals maar die klagen nu dat ze geen tuin hebben en zitten vandaag immoweb nog steeds te begluren. Met andere woorden, wil je vandaag kopen aan nog schappelijke prijzen dan ben je verplicht iets te kopen dat 'tijdelijk' is. Waarom koop je dan als het toch tijdelijk is? Omdat huur weggesmeten geld is? Wel, die intrest die je betaalt jaarlijks is ook weggesmeten! De belastingen, zowel bij aankoop als jaarlijks zijn ook weggesmeten! En, die dure verbouwingen die ze aan hun 'tijdelijke' woning moeten doen om toch enig comfort te hebben konden ze ook vermijden indien ze huurden!
Toch is het waar dat indien de vastgoed prijzen inderdaad verder blijven stijgen zij wel degelijk de juiste beslissing genomen hebben en desondanks de kosten van een eigen huis op afbetaling toch een betere deal doen dan huren en sparen. Je hebt dus groot gelijk van voorlopig jaloers te zijn want ze doen het financieel voorlopig ook beter. De spaarder is tot nog toe de dommerik geweest en zolang vastgoed niet serieus corrigeert blijft het zo en heeft de koper op afbetaling het gelijk aan zijn kant.
Een droomhuis kunnen er zich vandaag maar weinigen permitteren. Zelfs 2 grootverdieners niet. Enkel indien er nog een paar slordige 100.000 € van de ouders komt is de droom mogelijk en dan is het nog maar de vraag wat dat droomhuis waard zal zijn binnen een paar jaar.
vervolg zie volgende
vervolg
BeantwoordenVerwijderenDus uw wraak kan zoet worden. Jullie zullen, met een beetje geluk in uw zeilen, wel een droomhuis kunnen kopen en zij zullen misschien vast komen te zitten aan hun 'tijdelijke' woning. Want indien deze tegen dan zou dalen met bijvoorbeeld 20%, wat ongeveer een 30.000 euro is dan zal de bank zeggen. Geen probleem, u kan een nieuwe lening krijgen voor uw droomhuis (tegen misschien een serieus hogere intrest!) maar dan moet u wel eerst 30.000 euro cash op tafel leggen want na verkoop van uw 'tijdelijke ' woning is er 30.000 euro tekort om uw oude lening te sluiten. Oeps ...
Met geluk bedoel ik dat ook ik niet zeker ben hoe het zal lopen. Eerst en vooral de permanente portefeuille. Besef goed dat ook de permanente portefeuille op 1 jaar tijd enorme verliezen kan hebben. In Japan is de pp gedaald in 1990 met -13% op 1 jaar. Achteraf weten we dat dat het begin was van een enorme deflatie en vastgoed zou gaan dalen met 60% op 20 jaar maar dat wist de japanse pp belegger niet in 1990. Hij wist enkel dat die zogezegde fantastische conservatieve portefeuille hem nu 13% armer had gemaakt en dat vastgoed voorlopig nog steeds peperduur was! Dit kan hier morgen ook gebeuren. Als jij dan binnen 2 jaar wilt kopen dan was je beter af geweest alles in fysieke cash te hebben of op een spaarrekening bij een roekeloze bank met hoge intrest die misschien gered zal worden door de staat.
Niet dat ik geloof dat alles in cash een wijze beslissing zou zijn (zie PP in IJsland) maar dat zal jij misschien wel geloven binnen 2 jaar indien de pp net zoals in Japan volgend jaar -13% doet.
Daar komt nog eens bij dat de permanente portefeuille mij en jou misschien een zeker gevoel mag geven, maar dat ze ook op lange termijn volledig fout kan lopen. Het is in het verleden nog niet gebeurd, desondanks veel verschillende scenario's die het reeds goed doorstaan heeft, maar dat kan in de toekomst wel gebeuren want er kan zich altijd een economisch scenario voordoen dat nog nooit gebeurd is en waar de pp niet op voorzien is!
En als laatste, met geluk in je zeilen bedoel ik ook de vastgoed markt. Ik denk dat ze serieus zal dalen. Maar het is ook mogelijk dat ze vanaf vandaag terug begint te stijgen met 10% per jaar en de pp verder stijgt met slechts 5% per jaar. Met andere woorden, net zoals de voorbije 10 jaar gebeurd is. Dat kan absurd zijn voor iemand die rationeel denkt. Maar wie zegt dat de massa rationeel is? Bubbels kunnen veel langer aanhouden dan vele value invesors mogelijk achten.
Door de aankoop van een huis te proberen timen aan toekomstvoorspellingen ben je aan het speculeren. Je zal dus indien je toekomstvoorspelling uitkomt veel koopkracht (huis) winnen maar indien ze fout loopt veel koopkracht (huis) verliezen. Besef dus goed dat je aan het speculeren bent ten opzichte van een eigen huis. De winsten zullen voor jullie zijn, maar de verliezen ook! Dus oprecht, veel geluk voor jullie en mezelf toegewenst! Laten we hopen dat de kaarten deze keer in ons voordeel vallen.
Hartelijke Groet,
Marc
Hoi Marc,
BeantwoordenVerwijderenBedankt voor de uitgebreide reactie en visie. Wat ik ook nog heel goed aan je blog vind is dat je alle mogelijkheden open houdt. Je dringt niemand je eigen speculatie op. Ik hou er wel van om uw speculaties te lezen. We zien de goudprijs dit jaar toch zeer mooi stijgen.
Ik (en mijn vriendin) hopen erop dat de gemiddelde prijs van een huis in het 2e kwartaal sterk zal terugvallen. In het eerste kwartaal hebben ze een lichte heropleving gekend door de tijdelijke btw verlaging van 21% naar 6% voor nieuwbouw. Men moest slechts 6 % btw betalen voor de eerste € 50 000. De voorwaarde om hiervan te kunnen genieten is dat u uw stedenbouwkundige vergunning uiterlijk tegen 31/3/2010 hebt aangevraagd. Mensen hebben nog vlug hun beslissing tot aankoop erdoor gedrukt om te kunnen genieten van deze korting van 7500€. Dat verklaart meteen ook waarom er in de maand maart zoveel woningen werden verkocht.
Wij hopen op een felle terugval in het tweede kwartaal & denken dat het zo zal zijn. Ik blijf een fervent lezer van uw blog en zal in de toekomst blijven reageren als 27 jarige. Tenminste, tot ik 28 word...
Hoi 27 jarige :-)
BeantwoordenVerwijderenZeer interessant wat je daar zegt over de stimulus van de overheid. Ik vond het al zo bizar dat vastgoed terug lag te stijgen begin 2010 en begreep het niet. Ik dacht dat het kwam door het geldprinten van de ECB dat oorzaak is voor de nog steeds belachelijk lage intrestvoeten die men vandaag kan krijgen voor vastgoed te kopen. Maar jij doet me inzien dat er meer achter zit en de massa met nog andere stimuleringsmaatregelingen verleid wordt hun aankoop te vervroegen.
Dit is inderdaad het clash for clunkers verhaal waarbij men korting op taxen of subsidies geeft om vandaag je nieuwe auto te kopen, ten koste van de verkoop van morgen natuurlijk. Dit is inderdaad maar tijdelijk. Mooi, mijn hoop voor een degelijke crash is weer wat opgekrikt! Waarvoor dank!
Gezien de prijs van goud sinds het schrijven van dit artikel weer goed hoger is met ongeveer 20-30% terwijl vastgoed nauwelijks iets gedaan heeft zijn de verhoudingen ook weer goed veranderd.
BeantwoordenVerwijderenWaar een Belgisch huis 6 maand geleden 8 kg goud kostte, betaal je nu 6 kg goud. Waar een Nederlands huis 11 kg goud kostte, betaal je nu 8 kg. Waar een luxehuis aan de Herengracht in Amsterdam 50 kg goud kostte betaal je nu 40 kg.
Mijn speculatie gaat de goede richting uit. Ik verwacht nog steeds dat we binnen 10 jaar aan 2 kg zullen zitten voor een gemiddeld huis in België en Nederland en ik verwacht dat we zullen overschieten en je het misschien zelfs kan kopen voor minder als 1 kg.
Beste,
BeantwoordenVerwijderenIk volg uw blog nu een 3-tal maanden, en heb er toch al veel van opgenomen (ook al heb ik geen budget om het in de praktijk om te zetten door bvb een PP op te bouwen).
Ik ben 25jaar en zou binnenkort alleen willen wonen. Toch blijft het inderdaad speculeren als het gaat omtrent timing bij de aankoop van vastgoed.
Wat denkt u over het aankopen van een (eerste) bescheiden woning, om die in een periode <10 jaar te verkopen en te verhuizen naar een grotere/duurdere woning?
Zou het huren gedurende bvb 5jaar, wat toch al een redelijke periode is, een betere keuze zijn dan een aankoop?
Alvast bedankt voor de vele interessante artikels!
Mvg.
Beste,
BeantwoordenVerwijderenIk heb een vriend die voor 120.00 euro een kleine rijwoning zonder tuin heeft gekocht in 2005, hij betaalde evenveel af 800 euro, dan het huis dat hij ervoor huurde. In dat geval denk ik dat het verstandig is omdat je dan met kopen op lange termijn duidelijk goedkoper zal zitten als huren.
Anders is het wanneer je afbetaling dubbel zoveel zou zijn als je huurprijs. Dan denk ik dat je voorlopig beter huurt en even de kat uit de boom kijkt. Het is mogelijk dat vastgoed ook bij ons 30% gaat dalen en dan zal je zeer tevreden zijn dat je een paar jaar gewacht hebt.
Echter, is het niet zo en gaan de prijzen van vastgoed terug stijgen dan zal je spijt hebben dat je vandaag niet gekocht hebt.
Het is en blijft dus inderdaad een gok. Ik gok dat je beter wacht tenzij je iets kan vinden dat in afbetaling evenveel of maar een beetje meer kost als je huur.
Beste Marc, dat "gokken" valt best wel mee. Zo hard dalen huizen in Nederland en Belie niet meer. De woningsnood loopt overigens ook weer op.
BeantwoordenVerwijderenDe kosten voor een nieuwbouwwoning zal altijd de bodem in de markt gaan vormen. Die kosten bestaan uit grondstoffen en salarissen. Beide zouden omlaag moeten willen we een deflatie in huizen gaan krijgen. Zie ik nog niet meteen gebeuren.
In Nederland wordt op dit moment al gebouwd rond 3 tot 5% onder de kostprijs. Dit om mondjesmaat aan de gang te blijven. Hierdoor worden er te weinig huizen gebouwd waardoor de vraag stijgt.
Ik zou dus best durven beweren dat de bodem in zicht is.
@Gerard,
BeantwoordenVerwijderenPrijzen in de markt kunnen zwaar onder de kostprijs gaan. In de grondstoffen markt zie je dit goed. In de jaren 80 en 90 was de prijs van vele grondstoffen onder de productiekost en gingen er dan ook steeds meer producenten failliet. Ook vastgoed kan zwaar onder de kostprijs verkocht worden. Vele woningen in Detroit worden vandaag verkocht voor een paar duizend dollar, serieus onder de kostprijs om een gelijkaardig huis te bouwen.
Ik geloof u dat de prijzen in Nederland en België niet sterk dalen en misschien zelfs terug stijgen. Echter, ik denk dat de belangrijkste reden hiervoor is de lage rente die er slechts is doordat de ECB geld print a volonte en tegen een rente van 1% uitleent aan de banken. Zonder dat bijprinten waren er vele banken failliet gegaan, en vele spaarrekeningen vernietigd. Zonder het geprint zouden onze vastgoedprijzen reeds met -50% zijn gedaald, of meer.
Indien prijzen van vastgoed in euro's terug zouden gaan stijgen de komenden jaren zal het nog een stuk moeilijker worden deze te betalen. De lage rente, het bijprinten van geld, kan vandaag tijdelijk werken en de prijzen van vastgoed in stand houden maar maakt het probleem alleen maar groter. Namelijk dat je steeds langer moet gaan werken om een woning te kunnen betalen.
Zeer interessante uiteenzettingen dank je voor de adviezen.
BeantwoordenVerwijderenWat tegen geld en of huis spreekt is het onbeperkt bijdrukken ervan door de ECB en de FED.
Dit wordt weer uitgeleend aan banken tegen 1% en zij ´verkopen` t de burger voor gemiddeld 5%.
Ondanks dit kunnen ze schijnbaar niet overleven en trekken immer meer geld uit de burger weg via allerlei omwegen en soms direct via een minister welke direct 12 miljard over maakt of twee banken redt van de ondergang Fortis en Abn bijv. tsamen goed voor 45 miljard al en alleen geld van de burger.
Geld geen Goud.En dat is t voordeel van Goud of zilver.
Daarboven staan de speculaties van bijv Goldman sachs en 4 andere grote derivaten zwijnerijen welke voor meer als 100 miljard short gaan in een munt.
D.m.v. hun trading technieken sturen ze de euro naar 1.25 en weer terug naar 1.55 t.o.v. de dollar.
Dit gebeurt en doen zij met andere valuta eveneens. Doch elke tik wordt betaald met geld... juist van ons.
Ook dat `mist`Goud en Zilver e.a.
En dat is t voordeel II van Goud of zilver e.a. t.o.v. de euro of munt.
Geld en schuld zijn zeer nauw verweven en schuld van een land of burger wordt gecreerd heel bewust en dat valt op en heeft ook weer meerdere redenen.
Goud heeft ook deze problematiek niet en dat is voordeel III.
Hoe meer ik schuld en schulden hebben- bestudeer hoe meer t duidelijk wordt dat de ECB of de FEd of de wereldbanken graag willen dat de burger zich behoorlijk in de schulden steekt.
Bewijzen ten over.
Huis is een schuld belegt in aandelen
Overwaarde wordt vaak benut en belegt in o.a. aandelen beiden schuld.
Er zit zoveel vast aan geld, een huis t.o.v. Goud of zilver.
BeantwoordenVerwijderenManipulatie liegen met gevolg Fraude
Goldman Sachs als een de 5 grote .....
http://plunderthecrimeofourtime.com/
"When -- plunder becomes a way of life for a group of men,
they create for themselves, in the course of time,
a -- legal system that authorizes it,
and a -- moral code that glorifies it.”
-- Plunderen is hun way of life met een legaal systeem van
-- Rechters, officieren v Justitie en agenten om dit te legaliseren
-- ze doen t werk van god zie heer Blankfein
Lloyd Blankfein Says He Is Doing "God's Work" ..... God demands that we do everything in our power to act as "God's hands" in bringing ...
Voordeel IV van Goud en zilver e.a. .. bezie wat je `mist` als kiespijn...? nee als een kanker ....en dat is meer als de moeite waard voor ons...
Vandaag (19/11/2010) op tijd.be:
BeantwoordenVerwijderen"Belgische woningen ruim 50 procent te duur -
Belgische huizen duurste ter wereld in verhouding tot huren en inkomens, stelt OESO"
http://bit.ly/bWh65p
:-D
Niemand kent de toekomst, maar ik hoop dat er koopjes zitten aan te komen.
Beste Marc,
BeantwoordenVerwijderenIk wil je (ik ben wel wat laat in het lezen van deze rubriek op je - overigens- zéér interessante site, vol met inhoudelijk overwogen uiteenzettingen), van harte bedanken voor dit artikel.
Nu zijn we al wat later dan het moment toen je het schreef. Ik hou regelmatig de verkoopprijzen van appartementen in eenzelfde stad aan eenzelfde prijscategorie in de gaten. Ik heb de indruk - en da's ook mijn vraag hier aan jou en alle medelezers - dat in de verkoopsprijzen van het vastgoed langzaam aan het dalen zijn.
Een appartement dat een half jaar 75000 koste, kost nu tussen de 65000 en 69000 Euro.
Bovendien is het aanbod veel kleiner dan een half jaar en/of tot 2 jaar terug.
Is dat toeval (want ik ga niet èlke week kijken) of is het ook gerelateerd aan een verandering in de (zij het lokale / sectaire) vastgoed markt ?
Groetjes
Marike
Dag Marike,
BeantwoordenVerwijderenVolgens de data van Fod economie zijn vastgoed prijzen in Belgie niet aan het dalen. Ik denk dus dat de daling die je merkt enkel lokaal is. Hier de link met data: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/vastgoed/gemiddelde_prijs_woonhuis/index.jsp
Zoals je kan zien zijn de gemiddelde prijzen in 2009 en 2010 terug aan het stijgen. Ik kan dit enkel verklaren door het massale geprint dat kennelijk gewerkt heeft om de prijzen van vastgoed terug te doen stijgen.
Ik had het niet verwacht dat dit zou werken en had gedacht dat we ook bij ons dalingen van -30% zoals in Amerika of zelfs -50% zoals in Japan zouden krijgen, desondanks het geprint. Maar de feiten bevestigen dit niet.
Gelukkig kunnen ze geen goud en zilver bijprinten en komt mijn voorspelling op dat vlak wel uit. De prijzen dalen in goud bekeken nog steeds elk jaar opnieuw. Ik sta nog steeds achter mijn voorspelling dat in goud bekeken een huis niet gemiddeld 6kg (Belgie) of 8kg (Nederland) zal kosten zoals vandaag maar slechts 2kg zal kosten.
Zij die hun kapitaal grotendeels in vastgoed hebben kan ik enkel zeggen: het is een speculatie, en het is een slechte speculatie. De prijzen mogen in euro's misschien standhouden, dat volstaat niet! Om uw koopkracht te behouden dient vastgoed te stijgen aan minstens 7% per jaar, en dat haal je niet meer de laatste jaren. Ik vermoed dat je het de komende 10 jaar ook niet zal halen en dat je koopkracht wel degelijk elk jaar zal dalen.
Beter dus veilig beleggen in een pp zodat je ten minste de werkelijke inflatie bijhoudt en je koopkracht behoudt.
Of indien je een goede speculatie wil doen grotendeels in goud/zilver beleggen ipv in vastgoed. Zo denk ik, zal je koopkracht serieus toenemen ipv afnemen.
Dank je voor je reactie en compliment Marike :-)
Marc,
BeantwoordenVerwijderenIk zou niet durven zeggen dat vastgoed een slechte belegging is. Dat is puur speculatief en kan enkel de tijd uitwijzen. Terugkijkend op het afgelopen jaar (tot op vandaag) kan ik je wel zeggen dat mijn vastgoedluik niet minder dan 20% gestegen is!
Dat luik bevat vooral commercieel en residentieel vastgoed en de stijging gaat zowel over waardestijgingen van de gebouwen als de huurinkomsten uit deze gebouwen.
JDB
Beste Marc,
BeantwoordenVerwijderenDank voor de informatie en interessante sites <- deze had ik nodig, ze zijn dan ook opgeslagen in mijn favorieten rond deze topic!
Ik denk dat vastgoed nog altijd naar beneden kan duiken, omdat de negatieve gevolgen van het bij printen zich soms pas veel later laten gelden en indien er andere bijkomende factoren achteraf bijkomen die de motor dus doen haperen, dan neemt de kans daarin zeker toe. Die factoren gluren àlleszins om elke hoek of zo voel ik het - en ik ben lang niet alleen - toch aan. Doorgaans is er sprake van een omgekeerde evenredigheid tussen edelmetaal en vastgoed.
Maar het kan ook anders worden, als er bvb niet genoeg wordt bijgebouwd (te trage groei, in verhouding ..) , zodat de prijs van het vastgoed toch de hoogte wordt ingejaagd, ook al is de inflatie hoog en het edelmetaal tegelijk ook de hoogte in schiet. Maar men mag dan weer niet vergeten dat we in 2020 à 2030 met veel leegstaande villa's zullen zitten, omdat we met een zeer grijze bevolking zullen zitten: het betreft de baby boomers die dan massaal naar service flats of naar kleinere huisjes zullen willen, omdat ze het grote huis met de grote tuin niet langer aankunnen. Dus ik denk dat de villa's tegen dan relatief goedkoper zullen worden, omdat er dan sprake is van een overaanbod.
Tussen in is het voor mijn afwegen tussen wat zilver zal doen en wat de vastgoedmarkt van kleine flats in de steden zal doen. Als ik nu GEEN zilver bij koop en het zilver stijgt tegen 2012 tot 100 Dollar / ounce, dan kan ik dàn al een chick appartement kopen en verhuren, daarmee (met die huur) opnieuw kapitaal opbouwen. MAAR als het zilver dan verder stijgt en ik heb al mijn zilver van de hand gedaan, dan zal ik wel even slikken, omdat ik te voorzichtig was. Ik kan ook bijkopen en dan zit ik zeker goed. Maar dan mag er niks ernstigs gebeuren, want dan is mijn reserve slechts zo groot als het kunnen kopen van een andere wagen of iets dergelijks. . Anderzijds kan het zilver een correctie ondergaan, maar dat het dan weer heel lang zou duren eer het op diens hoogte zou komen, lijkt me - nu zilver al zoveel heeft doorstaan en met de enorme toename aan interesse in fysiek zilver èn etf's - bijna onwaarschijnlijk. Er is zelfs sprake van zilver - en niet goud - als nieuwe standaard, omdat het zilver beter verspreid is, waardoor men er niet zomaar een loopje meer mee kan nemen, door alles naar zich toe te trekken, if you know what i mean .. Met aandelen gebeurt dit laatst vernoemde gegoochel nog altijd aan de lopende band: men verschuilt zich bij deze achter de zgn. Black Box ..
Groetjes, and keep up the good work, Marc !!!
Beste JDB,
Even mijn jaar nakijken : mijn investering is het laatste jaar met 125 % gestegen :):):).
GREETZ
Beste Marc,
BeantwoordenVerwijderenIk ben die 27e jarige, die deze maand 28 jaar is geworden. Ben intussen ook al even abbonee van Analyse en zeer tevreden van zijn rendement. Uw voorspelling van goud/vastgoed komt inderdaad heel mooi uit tot nu toe. Belgisch vastgoed stijgt volgens de statistieken nog wel een beetje, maar het volume zou lager liggen en het aanbod wordt groter. Dat zijn voortekenen, dat we echt wel aan een omslagpunt staan. Er zal waarschijnlijk geen geld meer worden bijgedrukt (FED) en de rente kan alleen maar omhoog in de komende jaren + discussie over hypotheekaftrek: allemaal negatief voor huizenprijzen.
Ik heb dit jaar al zeer goed verdiend aan de zilverturbo & ben nu goed aan het verdienen aan de goudturbo die RVD in portefeuille heeft.
Woon nog steeds thuis als 28 jarige, nog steeds erg dankbaar voor mijn lieve ouders, die hun portefeuille ook aan mij hebben overgelaten sinds kort. Intussen loopt er in ons dorp een weddenschap voor de langst thuiswonende jongere. Wij zijn nog met 6 officiele kandidaten, winnen ga ik waarschijnlijk niet doen, want als we aan uw voorspelling zijn van 2 kg goud voor een huis, dan nodig ik mijn vrienden uit voor een housewarming met poolparty. Zoals ik vroeger al eens geschreven heb, ben ik best wel jaloers op mijn vrienden die al enkele jaren alleen/samen wonen. Maar binnenkort zijn de rollen omgekeerd !
PS: ik ben nog op zoek naar de oude analyses 1407 en 1409. Moest je die toevallig op pc hebben staan?
De 28 jarige nestklever
@28 jarige
BeantwoordenVerwijderenEen welgemeende chapeau voor je moed om tegen de stroom in te roeien! In mijn verwachtingen voor de toekomst ben je goed bezig en zal je ruimschoots beloond worden. Ik wou dat ik ook zoveel verstand had gehad toen ik 28 was.
Bedankt Scotch ;) Ik ben al een aantal jaren bezig met beleggen gelukkig ! Mijn beste beslissing ooit! Het is pas als je de werking van geld kent, dat je de wereld kan begrijpen :)
BeantwoordenVerwijderen28 jarige
Beste Marc,
BeantwoordenVerwijderenInmiddels ligt de prijs van een Nederlandse woning op 6.5kg goud, het lijkt me slim om bij 2-3kg verder in te stappen niet? De nominale waarde lijkt mij namelijk in deze tijden van een op hol geslagen ECB en FED niet veelzeggend...
Bedoel je wanneer nederlandse woning gemiddeld 2-3kg goud kost, verder instappen in vastgoed?
BeantwoordenVerwijderenDag Marc,
BeantwoordenVerwijderenRecent las ik op GATA een artikel over "gold price suppression" door de V.S. en Europese centrale banken doorheen de voorbije decennia (must read vind ik voor wie met goud bezig is):
http://www.gata.org/node/9545
Ondertussen lijkt dit ook in China goed doorgedrongen te zijn:
http://www.gata.org/node/10381
Ook al is de officiële goudprijs is voor de V.S. nog altijd $42.22 per ounce, ondertussen is deze reeds lichtjaren verwijderd van de marktrealiteit, de prijsonderdrukking lijkt niet meer zo goed te werken als vroeger ...
Maar als blijkbaar centrale banken uitgeleend goud nog steeds in hun balansen mogen opnemen zal er fysiek wel heel wat minder goud aanwezig zijn dan de som van alle getalletjes, "fiat goud" als het ware ... Mijn interpretatie van de onderdrukkingsstrategie van deze internationale coalitie van centrale banken is dat de goudprijs heden ten dage waarschijnlijk (speculatie) nog steeds flink ondergewaardeerd lijkt.
Terug naar dit artikel. Als je goud als de stabiele waarde beschouwt, lijkt vastgoed ongewoon duur. Als je echter vastgoed als de stabiele factor beschouwt, lijkt goud ondergewaardeerd, zelfs nu nog, in welke situatie we precies lijken te zitten.
In dat eerste GATA-artikel wordt ook nog een onheilspellend beeld geschetst over goud-ETF's. Het lijkt inderdaad aangewezen fysiek goud te hebben, want de toekomst is altijd onzeker.
Indien huizen prijzen nog substantieel kunnen dalen dan vraag ik mij af hoe zit het met huurprijzen? Nu kan op een gemiddeld huis rond 4% huur inkomsten worden gegenereerd.
BeantwoordenVerwijderenIndien de lonen gelijk blijven zullen de huren dat ook doen. Dus indien de huizen substantieel goedkoper worden dan zullen de huur inkomsten dus procentueel veel hoger uitvallen en zal het dus interessant zijn om huizen op te kopen voor de verhuur. Hierdoor zullen de huizen prijzen dus nooit substantieel kunnen dalen, zeker in overbevolkte landen als Nederland?! Of zie ik het verkeerd?
Het enige wat kan toeslaan is de inflatie maar aangezien een huis altijd een reële waarde representeert zou deze dus wel met de inflatie mee moeten stijgen.
Beste Marc,
BeantwoordenVerwijderenZou je het plaatje van de nederlandse huizenprijzen in kg goud nog een keertje kunnen maken met recente data ? Jouw studie is buitengewoon interessant.
Heb de grafieken van Nederland, Belgie en Herengracht zojuist upgedate tot 26 januari 2012. Dank je voor compliment :)
Verwijderen