zaterdag 14 maart 2009

Permanente Portefeuille vs Vastgoed


Onlangs stond er te lezen in de standaard dat een woonhuis in België gemiddeld nu voor 170.000 euro wordt verkocht terwijl in 1975 de gemiddelde prijs slechts 18.765 euro was. Vastgoed is gestegen met 900%, een prachtig resultaat in 34 jaar tijd. Echter, met de permanente portefeuille heb je niet 170.000 euro in een huis maar wel 320.000 euro in je kluis.

Indien je 18.765 euro zou geïnvesteerd hebben in 1975 volgens de verhoudingen 1/3e aandelen, 1/3e staatsobligaties en 1/3e goud dan had je in 2008 380.000 euro:


Gezien de jaarlijkse rendementen van de verschillende activa op de dollar gebaseerd zijn dien je nog af te trekken wat de dollar aan waarde verloren is ten opzichte van onze munt:


In 1975 was de dollar 35 Belgische frank waard. Eind 2008 was de dollar 0.75 euro waard of 30 frank. De dollar is dus vanaf 1975 tot 2008 met 16% gedaald ten opzichte van de Belgische frank in die 33 jaar. Het resultaat van de permanente portefeuille is dus 380.000 euro - 16% = 320.000 euro.

Vastgoed geeft natuurlijk ook inkomsten per maand aan huur. Of als je er zelf in woont bespaar je die huur. De waarde daarvan is naar schatting netto 3.5% van de waarde van de woning, wat neerkomt op 100.000 euro over 35 jaar. Je hebt dus je huis ter waarde van 170.000 euro en je hebt ook huur gespaard of extra inkomsten gehad ter waarde van 100.000 euro. Totale opbrengst van je 18.000 euro is dus niet 170 maar 270.000 euro met vastgoed versus 320.000 euro met de permanente portefeuille.

De permanente portefeuille moet dus zeker niet onder doen aan vastgoed maar geeft zelfs een beter resultaat. Bovendien is de permanente portefeuille in tegenstelling tot vastgoed arbeidsvrij. Als het dus enkel voor het geld is dat je vastgoed plant te kopen om vervolgens te verhuren kan je jezelf veel werk besparen en een beter rendement hebben door het geld in een permanente portefeuille te steken. Dat is geldig voor je eigen kapitaal en voor geleend kapitaal.

9 comments:

  1. Marc, hallo :-)

    ieder zijn ding natuurlijk, maar ik vrees toch voor enkele hiaten in de "permanente portefeuille" ...

    1. ik kan niet goed volgen bij de cijfers in de tabel ... bv. aandelen 1975: +30.7 1976: +26.7 en de waarde zelf gaat van 7804 naar 7728 ... dan gaat er 4.2% af en is het 6616 ?

    2. hoe dat het gouden gedeelte van de permanente portefeuille van 14188 in 1980 naar 61511 gaat, wanneer goud in die periode alleen maar daalt van 850 naar 250 is me ook niet helemaal duidelijk

    3. hoe berekent hij het rendement op de staatsobligaties ? welk is bv. de staatsobligatie die jij nu gaat kiezen en kopen om, zoals in de portefeuille voorkomt, een rendement te krijgen van bv. 33% op 1 jaar? dat kan enkel omdat hij op het ideale moment heel hoogrentende obligaties heeft gekocht, die nu, met de forcing van de FED op de rentevoet, heel erg in waarde zijn gestegen. wat gebeurt er als jij nu belgische obligaties koopt aan 4%, en Reynders volgend jaar zijn tekort niet meer gefinancierd krijgt, en 8% moet geven om toch nog iets te kunnen plaatsen?

    4. het rendement van de "permanente portefeuille" is heel erg afhankelijk van wanneer jij je portefeuille begint ... die '75 staat er natuurlijk niet voor niets ... wat bv. als jij die methode 1.5 jaar eerder had leren kennen en ingestapt was juli 2007 ?
    BeantwoordenVerwijderen
  2. nog even verduidelijking 61511 in 2000 ...
    BeantwoordenVerwijderen
  3. Alex,

    Op het einde van het jaar wordt de portfolio altijd uitgebalanceerd. Eind 1975 wordt er verkocht en gekocht zodat elke activa terug op 1/3e staat, namelijk 6099 euro (herverdeel ratio, volledig rechts).

    Het jaar erop, 1976 hebben aandelen +26,4% gedaan waardoor aandelen eind 1976 op 7728 euro komen. Op het einde van 1976 wordt verkocht en gekocht zodat elke activa terug op 1/3e staat wat neerkomt op 6906 euro per activa .

    De staatsobligaties in de portefeuille zijn inderdaad altijd lange termijn obligaties van 30 jaar, wanneer ze 20 jaar worden, verkoop je ze terug en vervang je ze terug met een 30 jarige. Je wil inderdaad zo lang mogelijke duur omdat je dan een hefboom effect hebt wanneer de rente omlaag gaat.

    Concreet wil dit zeggen dat je nu de olo staatsobligatie van België kan kopen op de secundaire markt die loopt van 2004 tot 2035. Deze geeft 5% rente en kan gekocht worden voor ongeveer 104 euro, dus 4 euro boven de originele waarde.

    In de loop van 2008 is deze obligatie gestegen tot 120 euro, dus gaf 20% winst. Inmiddels is dit terug weggezakt naar slechts 4% winst.

    Gezien België niet zo een stevige overheid is kan je best een mix van Europese staatsobligaties kopen met een dominantie in de Duitse.

    Het rendement van de permanente portfolio start vanaf 1975 in dit artikel omdat ik de prijs teruggevonden had van het gemiddeld huis in België voor 1975. Daarom dat het ook vanaf 18.000 euro start want dat was de prijs van het huis toen.

    Het rendement van de permanente portfolio voor bijvoorbeeld 2008 kan je aflezen en is 0,53%. Voor 2007 was dat 15,20%. De cijfers vanaf Juli 2007 heb ik echter niet omdat ik enkel de jaarlijkse activa resultaten heb maar niet de maandelijkse. Negatief zal het echter niet geweest zijn ...

    De activa rendementen zijn van Amerikaanse activa, dus de Amerikaanse aandelen markt, SP500 en de Amerikaanse staatsobligaties.
    BeantwoordenVerwijderen
  4. Marc, bedankt voor de uitleg

    1. de tabel heeft nu geen geheimen meer ... ik had meer moeite moeten doen om de zaak te begrijpen vooraleer iets te zeggen ... :-)

    2. dat beantwoord eigenlijk vraag 1, 2 en 3 ... alhoewel ik nog niet zeker ben van de cijfers van 3 ... ik volg obligaties niet zo op ... maar wat ik wel hoor en lees is dat ze, net als aandelen, een geweldige bubble hebben meegemaakt (of zelfs meemaken) de laatste jaren ...

    3. dan blijf ik enkel zitten met mijn vraag 4, nl dat het uiteindelijke rendement afhankelijk is van het tijdstip waaop je de beslissing neemt om hiermee te beginnen ... ik weet niet of ik mijn punt kan maken met de cijfers van 1975 tot nu, alhoewel ik toch een kleine poging zal doen in die richting de volgende dagen :-)

    om een lang verhaal kort te maken: ik geloof ook dat er ergens wel altijd een markt is waar je kan in investeren, en een beter rendement maken dan een zogenaamd zeker spaarboekje ... net zoals ik er zeker van ben dat het mogelijk is, maar wel AARTSMOEILIJK, de markt qua rendement te beteren ... immers, indien dat niet zou zijn, zou er ook geen Warren Buffett zijn ... :-) ... mijn ideeën om dat te doen gaan echter niet in de richting van een bepaalde theorie of een bepaalde methode, maar in de richting van een bepaalde timing ...
    BeantwoordenVerwijderen
  5. Alex,

    Ik vermoed ook dat staatsobligaties in een bubble zijn. Echter, als je de permanente portfolio inneemt zitten er per definitie zaken tussen die op het punt staan veel waarde te verliezen. En omgekeerd ook, anderen die op het punt staan serieus te stijgen. Indien dat niet zo zou zijn dan is het geen echt invers gecorreleerde portfolio, en ben je dus ook niet beschermd in alle klimaten.

    De permanente portfolio heeft niet als doel een beter rendement te halen dan de markt gemiddelden. Wel integendeel, het heeft als doel je het marktgemiddelde te geven. Met een spaarrekening verlies je geen koopkracht omdat de interest over de lange periode het waardeverlies compenseert. Echter, met een spaarrekening kan je alles op 1 dag verliezen wanneer de bank failliet gaat. Het is dus geen degelijke bescherming van je kapitaal tegen elke mogelijk economisch scenario.

    De point van de permanente portfolio is dat timing zeer moeilijk is en indien fout gedaan desastreuze gevolgen heeft. Niemand heeft een glazen bol en speculeren, timen, is een kunst dat slechts voor weinigen is weggelegd. Voor hetzelfde geld boomen staatsobligaties nog 5 jaar, en zakken aandelen en ook goud de komende 5 jaar. Who knows?

    Met de permanente portfolio ben je beschermd, no mather what.
    BeantwoordenVerwijderen
  6. Wat mij opvalt in de permanente portefeuille naar historische prestaties, is het feit dat langlopend papier zogezegd nog nooit een daling van 20% of meer heeft gekend. Als ik de evolutie van de 30-jarige Amerikaanse staatsrente bekijk in 1994 bv stijgt deze begin het jaar van 6.41% naar 7.75% eind dat jaar. Als ik rekening houd met een duratie van ongeveer 25 dan betekent dit minstens een daling van 23% voor dergelijk papier. U komt aan slechts 7% daling????? Ik vrees dan ook dat uw berekeningen voor Amerikaans langlopend papier niet correct zijn wat natuurlijk de correctheid van de cijfers van de ganse portefeuille in vraag stelt........
    BeantwoordenVerwijderen
  7. De daling van de langlopende obligatie in 1994 met (slechts) -7%, interesten inbegrepen, komt van historische data in tegenstelling tot uw redenering, die fout is.

    Een obligatie daalt of stijgt, bij verandering van intrestvoeten, een stuk minder dan de wiskundige logica zou dicteren.

    Mijn data voor de langlopende Amerikaanse obligaties is correct, en mijn berekeningen voor de permanente portefeuille ook. Tenzij u een echte fout kan aanwijzen natuurlijk.
    BeantwoordenVerwijderen
  8. Als de wiskundige logica niet juist is bij een stijging van de rente dan kan de wiskundige logica ook niet juist zijn voor een daling van de rente. (in 2009 +33%??? bij een stijging maar wel geen gelijkaardige daling bij een daling van de rente) Sorry maar ik vrees dat uw historische data niet correct zijn!!! Ik probeer de rendementen terug te vinden en laat nog wel iets weten. Het idee van de portefeuille begeestert mij enorm hoor , maar dan moeten we wel zeker zijn dat de historische data correct zijn en dit lijkt mij in dit geval niet zo. Als de rente in 94 met meer dan 1,3% stijgt dan weet je dat je met 30-jarig papier (of zelfs 20-jarig papier )afgeslacht wordt. En niet amper een daling van 7% kent. Punt. Dit zijn basisprincipes van obligaties!!! Komaan, als je een obligatie op 30 jaar in handen hebt aan vb 4% en de rente stijgt naar 5,3%, man je zult de koers van uw obligatie nogal zien kelderen!!!!!
    BeantwoordenVerwijderen
  9. Ik reken even mee. De intrestvoet is gestegen met ongeveer 1,5% in 1994. Looptijd is 20 jaar (dat was geval bij die data). Dus heb je 20 jaar lang 1,5% minder rente = 30% minder rente indien je de hele 20 jaar uitzit.

    Echter, ik meen me te herinneren dat de markt meestal maar de helft betaalt (van de wiskundige logica) en trekt geen 30% af maar slechts -15%. Je hebt ook een intrest van rond de 7% in 1994, dus is je totaal verlies dat jaar -15% + 7% = -7%.

    De data is genomen van de Vanguard Long Term Treasury (VUSTX). En inderdaad de prijs van het fonds is gedaald met 15% dat jaar:
    12/31/1993 $10.57 interestvoet: 6.15%
    12/30/1994 $9.05 interestvoet: 7.88%

    (bron: https://personal.vanguard.com/us/funds/snapshot?FundId=0083&FundIntExt=INT#hist=tab%3A1)

    Het Vanguard fonds deelt de intresten uit en dus naast de prijsdaling heb je ook de intresten ontvangen dat jaar en dus +7% toegevoegd aan de -15% verlies wat inderdaad op -7% eindigt.

    Volgens mijn berekeningen en de Vanguard data klopt het.
    BeantwoordenVerwijderen

Abonneren op: Reacties plaatsen (Atom)

Disclaimer

De maker van deze website, Marc De Mesel, alsook de schrijvers van de reacties, samen de 'auteurs' genoemd, zijn geen vermogensbeheerders of beleggingsadviseurs. Geen enkele financiële transactie dient te worden gemaakt op basis van wat u hier leest. Aankoop of verkoop van besproken activa houden risico’s in en het is mogelijk dat u het geïnvesteerde kapitaal verliest. De auteurs behouden zich het recht voor om voor zichzelf te kopen en te verkopen in de zaken hierboven besproken.

De auteurs geven geen garantie dat de informatie en bronnen die ze bespreken betrouwbaar of juist zijn en aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor directe of indirecte schade ontstaan door het gebruik van de website en/of de inhoud van de informatie op de website, voor fouten of storingen in de elektronische informatie of het niet tijdig updaten. Links die naar andere websites worden gelegd zijn enkel informatief.

Indien enige bepaling onafdwingbaar zou zijn, of strijdig met een bepaling van dwingend recht, zal deze onafdwingbaarheid of ongeldigheid de geldigheid en afdwingbaarheid van andere bepalingen niet beïnvloeden.
Related Posts with Thumbnails